公設大小有別 精算實虛坪防灌水 老公寓未登記公設坪數計入主建物

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【鄭育容╱台北報導】選購房子時,一分錢到底買了幾分貨,從公設比可看出端倪。依照住宅形態、屋齡與社區規模不同,公共設施所佔比例各有差距。公設中因空間使用與分配不同,又分為「大公」、「小公」,因此同社區中,每1戶產權登記的公設坪數略有不同。

辛苦存錢買下這戶美美的房子,其實房價還包含公共設施。林琨凱攝

公共設施指的是社區中住戶所使用的公共空間,產權登記不歸屬個人,由全體住戶按比例持分。房屋所有權狀標示的共有部分包含2類:「大公」為全社區共有的空間,例如門廳、室內休閒設施、地下室與共同樓梯間、管理員室、走道、屋頂突出物、電機房、蓄水池等。「小公」則為部分住戶使用的空間,例如每1樓層的梯廳、通道、走道等。

戶外泳池雖是休閒設施,但卻不納入公設面積。資料照片

老公寓多未登記

所謂的「公設比」,是將公設坪數除以個別住戶權狀坪數所得出的比值;「公設比」愈高,表示公設佔的坪數愈多,也是俗稱的「虛坪」。因早年法規無強制分項登記的緣故,屋齡在25年以上的公寓,常未將樓梯以「公共設施」加以登記。
住商不動產企研室經理徐佳馨表示,老公寓樓梯等公設可能登記在主建物的坪數中,使得市場上出現標榜零公設的現象。若購買車位,車位係以單價計費,須從坪數中扣除,才計算公設比與房屋單價。
根據房仲資料,除透天住宅可能無公設外,各類住宅公設比大致為7樓以下公寓2~12%、8樓至12樓華廈12~20%、12樓以上大樓20~28%、具休閒設施的社區可達20~30%。


車位變相加價

新北市土城日月光住宅案專案經理任棟表示,大型社區住戶數量多,分擔下來公設比不見得高。此外,停車位的登記坪數,含車位空間加上分攤車道坪數,約佔9到10坪,若建商以低於8坪登記,可能會將車道坪數灌入公設中,變相加價。
沒有屋頂的公共空間不可登記為公設項目,戶外泳池、中庭花園、空中花園等不佔公設比。政策規定2018年後申請建照的住宅案,「屋簷」、「雨遮」不可計入產權坪數,也不可計價。2011年以前銷售的建物,雨遮可登記、可計價,2011~2017年的建物,可登記、但不可計價。中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示,民眾看屋時,一定要檢視各項公設,釐清所佔坪數。


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