中古屋買賣顧權益 地政士+履保雙把關

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購屋陷阱 大現形 關鍵就在契約中
小資族好不容易存夠自備款,挑中滿意的房子,接下來準備簽約、辦理貸款,期間流程繁瑣、有許多須留意的細節,稍有不察就可能產生交易糾紛。為幫助大家釐清購屋手續,本周《地產王》整理中古屋、預售屋流程,讓你一看就懂、避開簽約陷阱!
採訪╱陳昱均 攝影╱陳恒芳


【陳昱均╱台中報導】精挑細選買好房,簽約後更是重點!其實從購屋前,民眾就得先確認自身預算、信用狀況是否良好,避免屆時申請房貸無法順利過關,影響利率及成數。專家表示,買房流程不外乎簽約、用印、完稅到交屋,其中以牽涉到產權移轉的中古屋較為繁複。

中古屋簽約時,建議由專業地政士來協助辦理。陳恒芳攝

購買預售屋、成屋的流程不盡相同,21世紀不動產七期河南加盟店經理蘇益正表示,「比較繁複通常是在牽涉到產權轉移的中古屋。」一般房屋買賣流程為簽約、用印、完稅、交屋4大步驟,若是購買中古屋,在看到心儀物件後就需向房仲下斡旋金,表示非空頭喊價,真心有購買意願,好讓房仲去向屋主議價,通常約為開價2%、5~20萬元,或選擇簽訂不需支付金錢的「買賣要約書」。

付給房仲的斡旋金,等屋主同意價格後便可轉為購屋訂金。

斡旋轉訂不得反悔

蘇益正強調,斡旋金不代表訂金,在屋主同意價格後才可轉為訂金,買賣雙方才會正式簽定買賣契約。因此,在此常見糾紛是買方下斡旋後反悔不買,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰解釋,「只要斡旋未轉訂金,買方有權更改價格及取消下斡,但若臨時要變更價格,建議以簡訊或更改合約方式,確保以後不發生爭議,再簽正式買賣合約。」蘇益正也提醒,斡旋轉訂後,兩邊都不能再反悔,否則會有賣方須負賠償金、買方訂金將被沒收等罰則。
建議由專業地政士協助簽約,此階段會進行「買賣價金履約保證」,蘇益正說明,意即找第三方公正人,採用專門、獨立的銀行帳戶,用來保管買方的房屋款項,並由該第三方負責撥付相關手續、稅捐等費用,待確認雙方費用和產權過戶完成,才會將專戶裡剩餘款項及利息全數撥款給賣方,以保障雙方權益。地政士費用通常為價金的萬分之6,由買賣雙方各分擔萬分之3。

多花點小錢做履約保證,對雙方都有保障。

交屋前再驗一次屋

在簽約時,雙方須備妥過戶文件,需貸款的買方準備財力證明,再由地政士在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書、登記申請書上用印,待稅捐單位核發稅單後,買賣雙方須在一定時間內繳交契稅及增值稅,完稅後便可進行過戶、設定手續。
交屋前買方可再驗一次屋,確認房屋已清空,待塗銷登記辦理後,就可正式交屋。宥欣地政士事務所地政士謝宛珍建議,買方最好先驗完屋後再撥剩餘交屋款給買方,較有保障。另還需分算雙方交屋前後的房屋稅、地價稅、水電瓦斯、管理費及地政士代書費、政府規費等,之後即可簽立點交書,成為房子新主人。


履保專戶帳號用來保管買方陸續支付的購屋款項。