商辦新星 世界明珠 加持南港「下個信義計劃區」

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【熊培瑄╱台北報導】近期台北市商辦市場火熱,在供不應求的情況下,交易金額及租金皆較去年大幅成長。然而信義計劃區的商辦供給已近乎飽和,企業紛將目光轉向啟動「東區門戶計劃」的南港,不僅有政府投入重大建設,近年民間投資更高達200億∼300億元,包括千億元指標大案「世界明珠」,以及全台首件生醫產業BOT案「台北生技園區」皆已動工。在各項設施逐漸落實下,目前南港成為台北12個行政區中發展最快速的區域,業者也看好未來前景,有望成為「下一個信義計劃區」。

南港指標案「世界明珠」總銷達1000億元,是台灣最大規模單一預售案。林琨凱攝

台北市府自2015年啟動「東區門戶計劃」,將南港打造成具備5大功能的多元化區域,包括4鐵共構的交通轉運中心、比世貿大5倍的會展中心及吸引年輕族群的流行音樂中心,至於具備經濟產值的軟體產業中心與生技產業中心,則成為該區未來的產業核心。


建設帶動300億投資

南港過去是老舊工業區,台北市都發局副總工程司葉家源指出,隨著鐵路地下化、重工業遷離,大量土地釋出,轉型成軟體園區,加上中研院及國家生技園區的優勢,逐漸發展出生技產業,「南港處於台北市的東西交通軸線,且適合發展新興產業,這些優勢都是疊加上去的。」目前重大建設陸續到位,同時帶動200億∼300億元的民間投資,如「南港生技產業聚落BOT案」日前動工,由世康開發投入48億元資金,規劃總樓地板面積3.1萬坪的生技大樓,並設置生醫創新育成中心及研發、試量產、商務辦公合一的產業空間等,預計2022年啟動,預估可創造逾3100名就業機會、逾500億元的年產值。
中信金控旗下台灣人壽投資400億元的C3開發案,則規劃3棟A辦、總樓地板面積12.25萬坪,內部打造多功能會場,可舉辦電競比賽、展覽活動等。最引人注目的是,將引進日本知名的LaLaport,打造有別於台北市現有百貨的大型複合式商場,預計2022年竣工。

南港從工業區轉型為軟體園區,後續發展相當多元。林琨凱攝

單一預售案規模最大

另有住商指標大案「世界明珠」,南港輪胎豪砸160億元,規劃2棟頂級商辦及6棟住宅大樓,基地面積達9453坪、總樓地板面積約7萬坪,總銷金額高達1000億元,是目前台灣最大規模的單一預售案,預計2023年完工。南港輪胎名譽董事長林學圃指出,該案住宅迄今售出79戶,成交單價落在115萬∼173.8萬元,商辦除聯強國際外,還有華邦電、美安文教基金會等企業接連購置,目前H棟商辦大樓已售出15個樓層及100個車位,總交易金額達63.58億元。
熱銷背後所呈現的是頂級商辦供不應求的市況。根據第一太平戴維斯統計,去年截至12月上旬,大型商用不動產交易總額達1428億元,相較前1年增加372億元、年增率高達35%,其中辦公室購置需求強勁,交易金額達280億元。此外,實價登錄揭露,信義計劃區的3棟頂級A辦,包括台北101、南山廣場及國泰置地,每坪租金皆站上4000元,近2年辦公室租金平均漲幅近6%。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄認為,精華區商辦量少的情況還會維持2∼3年,房東態度也轉為強硬,預估屋齡10年內的A辦租金會漲一波。隨著市場熱絡,建商陸續蓋起商辦,不少自用型買方也轉租為買,成交類型以預售為主,顯見明年商辦租金、交易價量皆會有所拉抬。

「世界明珠」規劃2棟頂級商辦及6棟住宅大樓,預計2023年完工。林琨凱攝

商辦交易額去年第2

另觀察2019年前10大商用不動產交易,其中商辦部分,國泰金集團以56.7億元買下大直「華固亞太置地」9個樓層,交易金額居冠;第2名則是南港的「世界明珠」,由聯強國際斥資50.87億元買下12個樓層、80個停車位,面積共6000坪,並宣布作為全球營運總部,換算單坪要價100萬元,可見過去工廠林立、鐵路縱橫的「黑鄉」,如今搖身成企業眼中的「黃金」。
商辦需求熱絡,市中心空置率又低,丁玟甄指出,南港供給量相對大,今年預售商辦交易價量應該會有所成長,隨著南港重大建設陸續完工,估5年後買氣更為明顯熱絡。
甲山林廣告總經理張境在則以「下一個信義計劃區」形容南港,因該區不僅有政府投入多項建設,並集結購物中心、A辦、藝文特區等,經濟又是產業核心,既活潑又多元,買方不只台灣人,包括回流的台商以及港資、華資等都很有興趣,「5∼10年後勢必成為台北新亮點。」