桃園高鐵特區/關埔重劃區 餘屋逐去化 願景可期

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來去買 錢力重劃區
面對中美貿易戰,海外資金重返台灣,近期北市豪宅出現多筆現金交易,桃竹地區也出現建案搶購熱潮,甚至出現投資熱潮,又以桃園高鐵特區、新竹關埔重劃區最為顯著。採訪╱連珠君
攝影╱范厚珉、林琨凱

青埔特區

關埔重劃區

【地產中心╱綜合報導】開發中的重劃區常被認為是票房毒藥,甚至有不少重劃區苦於銷售餘屋,但仍有潛力重劃區逐步去化、浮現未來願景;桃園高鐵特區與新竹關埔重劃區就是實例。

高鐵桃園站周邊利多齊發,近期將有全聯、IKEA、八景島水族館陸續完工啟用。

桃園高鐵特區又稱青埔特區,2014年以前,由於投資買盤佔比過多,房價一飛衝天,最貴單價曾出現47萬元,房地合一上路後,投資客急速退場,造成交易量冰封、房價漲多回吐,從4字頭慘跌至1、2字頭,出現不少賠售案例,區內甚至僅剩成屋案在支撐,但10月竟然出現完銷案「聯上3Q」,《住展》雜誌指出,除了與建商品牌、定價合宜有關外,青埔市況明顯變好更是關鍵。

青塘園為桃園高鐵特區熱門親子景點,有桃園秋紅谷美譽。

投機消散 市況轉熱

市況轉熱主因在於,除了投機買盤消散,房價回到合理價位。此外,今明年皆是重大建設爆發年,從A17領航站起,就有青園國小及非營利幼兒園新建工程,在A18高鐵桃園站除了有華泰名品城1~3期,亦有新光影城、八景島水族館、IKEA旗艦店、和逸飯店國際級觀光旅館進駐,其中八景島水族館、IKEA旗艦店確定明年開幕,全聯也將在此興建旗艦店,至於生活機能最為成熟的A19站桃園體育園區站,還有即將完工的環球購物中心,另有亞洲矽谷計劃,為少數「建設比人口還快到位」的重劃區。
中信房屋青埔領航加盟店店長鄭國成指出,青埔特區房市最低迷的時間點為2018年,當時不少成屋案下修到每坪17~20萬元,但目前建設看得見、也摸得到,今年起來客數增加2成、去化天數也從90天縮減至45天,這些購屋族尤其以A18站為購屋首選,其次是A17站、A19站,房價也從A18站向兩邊遞減,中心點的A18站平均單價落在30萬元,其餘2站則約25~28萬元。

華泰名品城全區完工,除了吸引逛街民眾,也有不少購屋族看準周邊建設進而出手。

大睦建設 5案聯銷

看準市況回溫,境內眾案齊發,除了桃園在地建商大睦建設、桃大機構紛紛搶進,也不乏大型建商,包含來自高雄的聯上建設、從北市南下的良茂建設、鉅陞建設等,區內也出現多年未見的豪宅預售案,由中悦機構悦萊建設推出預售案「中悅5288」(案名未定),該案目前尚未公開,但基地廣達5288坪、全棟採石材立面,以SRC鋼骨結構打造2棟30、33層之建築,坪數規劃105、210、300坪。此外,基地建蔽率不到20%,中庭花園廣達3300坪,基地四面臨路,可望成為青埔最高新地標。
除了豪宅案再現,近期也有建商大膽進攻!像是大睦建設機構打出5案聯銷「大睦I-City」,一口氣在A18站、A19站住宅區推出2~3+1房27~50坪產品,其中「森悦」、「微風」為成屋案,距離A18站約800公尺,預售案「站前首席」、「仁愛匯」鄰近兒二公園,前者更是公園首排,開窗即享有綠意,後者則是正臨40米領航南路,擁有無限棟距,採光極佳,另一預售案「大睦A19」則位於體育園區附近,而這3預售案也是大睦建設機構第一次推出的小宅產品。
再往南走,新竹地區則以關埔重劃區市況最火熱!關埔重劃區又分為「光埔重劃區」、「關長重劃區」,後者土地持有人多為個體戶,以關新公園為核心開發,目前可開發土地僅存不多,新案多集中於光埔重劃區,該生活圈內有規劃商業用地,目前也有好市多、迪卡儂進駐,預估還有誠品、星巴克設立,在空橋系統串聯下,未來商圈興盛可想而知,但最值得關注的則是關埔國小學區,許多家長紛紛買房設籍。
然而光埔重劃區內,案量最大的為興富發集團旗下潤隆建設推出的「竹科潤隆」,總銷金額達百億元、總戶數上看千戶,年中開案至今已去化9成5,主力坪數為3~4房,並提供3房58萬元、4房68萬元低首付方案。
現場專案經理指出,受惠於台商回流,投資需求大增,新竹市房價水平低、租金報酬率約達3%以上,因此除了買房搶進關埔學區的自住客、單身貴族以外,置產族也為數不少。


好市多進駐慈雲路後,每逢周末人潮絡繹不絕。
關長重劃區發展初期以關新公園為核心,目前素地稀少、僅有3案。

【專家意見】北客收租報酬率2.5%

桃園高鐵特區購屋族買的是未來性,除了來自雙北市、桃園在地的小家庭,看準房價親民、生活品質佳,購屋比例近8成之外,其餘多是置產客南下購屋,看準周邊工作機會多、租屋需求量大,且以總價800萬元的2房而言,每月房租約1.8萬元,租金報酬率有機會達到2.5%,因此不少北客買下作為長期收租。
過去區內最為人詬病的即是缺乏生活機能,但目前便利商店已擴充至近20家,且餐廳、診所、零售店陸續進駐,加上全聯旗艦店完工等待啟用,未來整體機能會更加完善。

鄭國成 中信房屋青埔領航加盟店店長

【專家意見】提前卡位設戶籍

距離新竹科學園區最近的關長重劃區、光埔重劃區兩者相加,總面積也不過59.02公頃,在高生育率、高所得、高消費力的園區客加持下,房地產市場幾乎沒有冷場,繼關長重劃區發展成熟之後,較晚開發的光埔重劃區在明星學區、商圈加持下,加上有少見的小宅規劃,今年以來指名度居高不下。
尤其重視教育的竹科父母更是不惜購屋成本,提前卡位設戶籍,目前每坪成交均價落在28萬~35萬元,2房加車位700萬~800萬元、3房加車位1200萬~1350萬元此總價帶最為熱銷。

曾文慶 住商不動產新竹關埔加盟店店東