【房奴已哭】建商推三低宅不是佛心 沒精算「吃土養房」

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購屋不是小事,即便現在房貸利率創新低,但當前房價對一般受薪階級來說,依舊高不可攀。而3低預售案熱度不減,2~3年前「低自備、低首付、低月付」的小宅預售案推陳出新,吸引不少資金有限的民眾進場圓買房夢。
 
當購屋主力回歸自住方,不少首購族雖有買房需求,卻受限於自備款門檻,不敢出手,大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,雖然五大銀行平均房貸利率再度下滑,持續為低檔,但對於首購族來說,300萬的自備款就已經是個高門檻,利息就算能省下上萬元,購屋仍有困難度。
 
在市場轉變下,建商祭出低門檻還款方案。不少「自備XX萬元起」、甚至還有「0首付」方案,但羊毛出在羊身上,建商壓低首付款或自備款,只代表簽約或交屋的門檻變低,但總價並沒有變少;而低月付也只是將攤還的期數拉長,總利息其實更高。
 
舉例來說,若自備款需要1成,銀行貸款為8成,另外1成款項,則用「信用貸款」或是「公司貸」。提供公司貸的建商大多財力雄厚,換句話說,建商賣房時僅收取9成款項,剩下的1成讓購屋人分期付款,按月償還。
 
這樣的方式,看似十分划算,但仍存在不少風險,尤其是2~3年前風氣正盛之時,現階段已經紛紛進入交屋階段,也不少問題慢慢浮現。首購族因為三低進場,購入超過負擔能力的房子;扣除銀行貸款和尾款後,剩餘款項要在交屋前全部付清,讓交屋後恐發生斷頭危機。
 
另外每月房貸已吃緊,購屋族未把其餘費用計算,裝潢費和家具、家電費用計算進去,手頭現金不足,導致買房後可能需要再借錢週轉。加上若無使用寬限期,須同時繳交銀行房貸和建商公司貸,還款壓力也大增。
 
另外還有從預售到交屋,人生突然有重大變化,如結婚生子、失業時,臨時要有大筆資金,只能賣房變現或轉貸。
 
台中就有一名30歲的蕭小姐,購入總價988萬的2房含車位的小宅案,今年預計要歡喜交屋,但卻因創業需要一筆約百萬的資金周轉,廠商款項迫在眉睫,逼不得已只能降價一成售房變現,雖然房子很快就有人接手,但她沒想到的是,要過戶給新屋主時需要經歷建商與銀行的「抵押權塗銷」過程,過程約3個月,讓她差點撐不過周轉期。
 
群義地政士聯合事務所地政士謝正男指出,若建商提供低首付條件,讓買方不用準備太多自備款即可購屋,一方面是讓買方能輕鬆成家,但是另一方面,若日後無法還款,恐導致房子必須出售或是法拍,而還款會依據抵押權設定的順序來償還銀行和建商,確認已還款完成,則可做抵押權塗銷的動作。
 
代書表示買賣房屋,要在抵押權塗銷過後,才能過戶,通常沒有貸款情況下約3周時間,有貸款的房屋大概一個1.5個月,如果是抵押權有建商與銀行,整個流程可能超過2.5個月,民眾若有資金需求要特別注意。
 
至於因目前低利房貸現況而有轉貸想法的民眾,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為,現況確實多有購屋族群轉貸,且銀行對於轉貸業務搶件搶得兇,但他也提醒,如果是近一年已在低利環境下貸款的民眾,若轉貸恐怕佔不了多少便宜,還得額外支出手續費用,時間與金錢成本都賠了夫人又折兵。(陳筱惠/台中報導)

2~3年前「低自備、低首付、低月付」的小宅預售案推陳出新,吸引不少資金有限的民眾進場圓買房夢。資料照片
自備款需要1成,銀行貸款為8成,另外1成款項,則用「信用貸款」或是「公司貸」補差額。資料照片
三低宅現階段已經紛紛進入交屋階段,但不少問題也慢慢浮現。