【赴日炒房】「砍價七折喊」 一脫口被列黑名單

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很多台灣人會到日本投資房地產的原因,就是因為離台灣近,而且國人常常前往日本遊玩,對日本的熟悉度高。不過講到買房地產,台日之間還是有很多不同之處,有些「眉角」也要特別注意,才不會被列為拒絕往來戶。《蘋果新聞網》就整理出幾個台日購屋不同之處,作為民眾投資日本房地產前的參考。
 
談價
對於台灣人在台灣買房子來說,不殺價的人根本就是傻子,很多買方甚至從開價的7折開始殺起,這也反映了台灣房市開價混亂的現況。在日本雖然沒有實價登錄可供參考,但日本的開價是以「接近實價銷售」,東京南青山不動產有限公司營業部經理曾嘉盈指出,也許是民族性使然,日本人賣房子很少會胡亂開價,因此也不太願意接受殺價,有時連5%的折價都不到,更遑論像台灣一樣動輒從7折開始殺起,遇到這樣的買方,屋主甚至會直接列為拒絕往來戶,未來即便拉高買價、甚至超越賣價,屋主一樣不賣。
 
貸款
除非是大戶或者物件便宜,否則買房子通常要申請房貸,在台灣買房子只要總價在4000萬元內,一般都可以貸款7~8成,不過台灣人在日本買房子沒辦法貸那麼高,曾嘉盈表示,台灣人在日本買房子貸款額度約總價的5~6成,而且除非在日本有開設公司,與當地銀行已有往來,不然只能向台灣在日本設的銀行分行貸款。貸款額度也有限制,在日本房貸至少要日幣2000萬元才准貸,因此總價3000萬元以上的房子較好貸款。
 
轉手稅率
台灣目前實行房地合一稅制,持有1年內出售課稅45%,持有1~2年課35%,持有2~10年課20%,持有超過10年則課15%。不過在日本則是持有5年以內出售課「讓渡所得稅」30%,也就是資本利得的30%,持有5年以上則降到15%。
 
不過曾嘉盈表示,日本的5年期限是以當年1月1日是否超過5年計算,並非實質持有滿5年就能將讓渡所得稅折半,舉例來說,若今年1月2日購入日本的房產,5年後的1月2日出售,實際天數已滿5年,但當年的1月1日是未滿5年,因此出售時仍以30%稅率計算,要等到第6年的1月1日後出售,才能使用折半的15%稅率。(陳建宇/東京報導)
 
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投資日本房地產多數以穩定收租為目的。陳建宇攝
投資日本房地產要考慮的,還包括匯率、貸款等問題。唐郡威攝
在日本買房如果隨便殺價,很可能會被列為拒絕往來戶。陳建宇攝