新灣區建設滿滿等嘸人 房價直直漲 區段人口成長卡瓶頸

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【葉家銘╱高雄報導】亞洲新灣區發展是高雄近10年最大公共建設,其總開發面積涵蓋苓雅與前鎮區港灣地段,總投資金額粗估達千億元,然而當大型公共建設一棟棟完成,人口卻沒有同步提升,且過去幾年國、市有等地上權標租案多數流標收場。專家分析,區段土地多屬大型企業持有,尚缺整體規劃,導致廠商投資意願偏低,加上住宅區用地偏低,導致新屋供給量少,民眾置產意願不及北高雄。

新灣區地房價便高,加上可開發為住宅區土地稀有,人口進駐緩慢。
唐郡威攝

依高市都發局規劃,亞洲新灣區為近年來高雄重大建設最密集地段。2011年高市府提出新灣區願景與未來布局,近年來包括高雄展覽館、高雄市圖總館及高雄輕軌第1階段已陸續完成,興建中的海洋文化及流行音樂中心與港埠旅運中心,未來1∼2年內陸續完工。


地上權招租多流標

若以2012年做為比較基礎,新灣區所涵蓋包含前鎮與苓雅區,區段人口並未因新灣區發展出現成長,統計至今年8月,前鎮與苓雅區總人口數較2012年1月減少約2.2萬人,人口成長遠不及北高雄農16、美術館、漢神巨蛋等商圈,更遠遠落後市郊區段如楠梓、仁武、大寮等。
近來國有或市有地透過地上權形式招租,卻多次以流標收場。分析過去多次流標主因包含權利金設定過高、地租計算方式等,但詢問不少大型開發商與金融機構業者,得到結論是「不知如何開發、不曉得該引入什麼產業開發比較好、新灣區空有建設缺乏人潮等。」
日前新灣區內仍有高市府都發局「多功能經貿園區特貿3」公告招商,其土地面積高達1萬6062坪,採都市更新結合「權利變換」、「地上權方式」開發,地上權存續時間70年,南北基地公告權利金底價為96億元,是高雄史上金額最高權利金開發,能否順利招商關係到未來新灣區發展。

高雄市政府地政局目前在新灣區有10個重劃區與1個區段徵收區規劃。地政局提供

地目問題挑戰發展

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,新灣區面臨最大挑戰是地目問題,區段多數土地屬特貿區規定不能做住宅使用,限定商場、旅館等商業行為空間,多數開發商擅於規劃集合式住宅,對商場規劃較無興趣,加上高雄目前百貨已數十家,未來還有富邦、義联、達麗、高雄客運等在北高雄指標商圈卡位設點,新灣區周邊也已有漢神百貨、三多百貨、統一夢時代購物中心與台鋁等,百貨駐點趨近飽和。
另新灣區所面臨問題是土地集中在少數大地主,且多數仍在重劃。雖然地政局許多新灣區重劃區已完工,但目前仍無法立刻開發,如60期重劃區目前中油仍進行土壤汙染整治,65期與88期重劃區相互連動,道路尚未全部開通,79、80與83期重劃區即便完工,仍有後續工程進行。探究新灣區內多數土地持有者集中在夢時代購物中心(統正開發)、台糖、中石化、台肥、東南水泥、國泰化工與中油7家地主。7家大地主過去也已開發為目的,合組「高雄DC21地主開發促進會」,已連10年舉辦新灣區開發戰略研討,提出建議給市府做為推動新灣區發展參考。
過去數年新灣區民間投資開發十分稀有,較具規模為知名燒肉店「碳佐麻里」以月租75萬元承租土地興建該高雄夢時代店,佔地面積1877坪,是全台最大燒肉店。新灣區內最大地主中石化公司,已將夢時代購物中心斜對角特貿區約4000坪角地,出租給一功建設,再由一功引進運動品牌迪卡儂設點。
中石化發言人陳穎俊表示,公司正積極活化旗下土地,目前高雄94期重劃區(特貿五A用地)土地已全部出租完成,現在正在洽談高雄70期重劃區(特貿六用地)土地出租事宜。
新灣區發展除公共建設陸續到位,但人口成長緩慢、公私部門無論招商引資或投資開發都遇到瓶頸,該區房價卻一直成長。目前高市最貴豪宅「國硯」就坐落在新灣區內光榮碼頭旁,每坪成交最高68.7萬元高掛港都最貴豪宅頭銜,另包括全台最高地上68樓飯店豪宅「遠雄THE ONE」、高市單坪最高開價達120萬元「定潮」,均位於新灣區核心地段,對多數民眾來說,新灣區新案等同豪宅代名詞。
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,新灣區重大建設多是拉高區段房價上揚主因,但近10年來居住人口往北高雄移動,南高雄住宅熱度相對較不熱門,也直接影響三多商圈、五福商圈發展,新灣區絕對有願景機會,但目前待開發空地居多,即便有推案也多是高價豪宅,主因是地價偏高,每坪市價都有近百萬元價值,對於建商或一般購屋族來說,要入手新灣區土地或新屋難度過高,影響進駐意願。