首次賣地 驚 白忙一場 簽約眉角要懂 留意貸款不足恐解約

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【王鈞生╱台中報導】別以為簽了不動產買賣契約就安心了,南投1名施先生欲賣農地,仲介通知他有了買主,簽約現場給了220萬元頭期款支票,同時開了價金信託帳戶、買賣契約也簽了,沒想到「因買方貸款不足額,頭期款竟也沒有進到信託帳戶」,施先生莫名其妙被通知解約,第1次賣地就換得悲慘交易,讓他氣得向《蘋果》投訴,「被仲介擺了一道,根本沒盡到交易安全的責任!」

施先生農地位於主要幹道右側,賣地簽約認為被仲介擺了一道。陳恒芳攝

南投縣施先生3年前在草屯鎮碧興路二段買了1塊農地,面積400多坪、總價2400萬元,近期因家族資金周轉想出售,降價開出2200萬元求售,同時委託草屯房屋連鎖品牌仲介張小姐出售,但因該地現還有承租物未到期,願意出價者少,直到7月11日終於有買主現身簽約,讓需款孔急的他喜上眉梢,以為可以現金落袋。


錢未入帳遭解約

但結果卻非如此,施先生憤怒投訴說:「因為第1次賣地,簽約時仲介未提到買方貸款問題,一切正常進行,銀行方面也到場承做貸款及價金信託帳戶,現場接收了220萬元頭期款支票,卻萬萬想到不到,簽完約2周,才被仲介臨時通知說要解約,爾後又發現頭期款根本沒到信託帳戶,自己卻傻傻把全部權狀資料都交出去,感覺就像是被騙了。」
依照定型化契約,買方若在交易過程中違約,賣方即可沒收已繳價金,但錢都沒進到信託帳戶,又直接被通知解約,讓身為賣方的自己覺得被騙。記者致電遭投訴的草屯在地仲介張小姐,她只淡淡回應:「買賣雙方大家都有自己的想法,一切賣方說的算,但當時也有提出2萬元合意解約,只是賣方不認同,也不能怎麼辦。」
彰化銀行台中分行經理魏榮宏解釋,銀行端不會插手買賣契約,基本上都是由仲介周旋處理,以這個案例來說,因為該農地鑑價僅1000萬元上下,不可能貸到買方所需要的1500萬元。


施先生表示,簽約時仲介並未提到買方貸款問題。
王鈞生攝
該農地鑑價僅1000萬元上下,不可能貸到買方所需的1500萬元。王鈞生攝
簽約時施先生拿到220萬元頭期款支票,卻沒想到錢未進到信託帳戶。王鈞生攝

應留意買方條件

至於價金信託部分,他解釋,信託帳戶必須在買賣契約成立後,才能進行開戶動作,每家銀行都有標準SOP程序,但大約要1∼2周後才會正式核准,跟「履約帳戶」不同,並非簽約當下、頭期款馬上就入到價金信託帳戶中,中間仍存有時間差,當買方貸款不足時,銀行才會通知仲介進行相關的後續處理,剩下的就得看買賣雙方怎麼去協商。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,通常只要買方條件不確定,都應該在契約上註名「貸款不足7成,買賣合約自動解除」等字語,讓賣方確認簽名,這也是相當常見的作法,該案可能彼此溝通沒做好了解及把關;另外由於履約帳戶較為彈性即時,所以被多數不動產交易採用,既然都違約了,買方及仲介應該也要負起應負責任,協商如何依照契約精神賠償,才能把事情順利圓滿解決。