露台到底是誰的?「約定專用」「約定共用」大不同

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【陳韋帆╱台北報導】謝姓男子以總價4778萬元,購買北市萬華區預售屋「全坤威峰」3樓露台戶,豈料露台多了4個排風扇,讓他拒絕交屋,被扣違約金716.7萬元。這露台所有權到底屬於誰?消費者能主張自己的權利嗎?住商不動產企研室經理徐佳馨表示,談到露台,必須先區分是「約定專用」還是「約定共用」,這兩者其實大不同。

露台雖可約定專用,但屋主只有使用權無所有權,所以權狀不會登記坪數。資料照片

露台約3∼5成房價

據《公寓大廈管理條例》規定,部分公共區域會有「約定專用」與「約定共用」的差別。舉例而言,1樓騎樓、大樓管理室都屬於「約定共用」區域;而「約定專用」則指的是1樓庭院、花台及露台。以謝男案例而言,因露台僅能讓該戶進出,就是「約定專用」。
購買預售屋或新成屋簽約時,也會簽訂「分管契約」,並附上平面圖標註「約定專用」區塊為哪一戶專用。謝男表示,當初購屋時,建商告訴他露台是「約定專用」,並多付了一些錢,就是為了讓老母親可以使用露台種花、活動,但因當初承購是以總價洽談,所以實際上露台每坪價金並不清楚。
徐佳馨指出,擁有「約定專用」露台的物件,露台每坪會以該戶單價3∼5成計價,整體總價也會拉抬。以每坪單價60萬元、30坪房屋、無露台為例,總價就是60X30=1800萬元;倘若有8坪露台,露台以5成單價計算,總價則是60X30+30X8=2040萬元。
須注意的是,「約定專用」屋主僅有使用權,露台仍算公設,所以屋主並無所有權,權狀也不會登記坪數,購屋時須留意謄本建物標示,了解露台面積;另外修繕、管理、維護也都要由「約定專用戶」自行負責。


加裝雨棚需經同意

大家房屋企研室主任郎美囡補充,許多人以為「約定專用戶」就可以隨意加裝遮雨棚、花架等物品,但露台在規範上是公設,所以加裝前仍需取得管委會同意;此外,即使管委會同意,也須注意違建疑慮,雖然現行法規9坪以下屬於列管,沒有立即拆除之必要,但若先依法申請執照,就可以避免被認定違建的可能。