避當冤大頭 自售房屋留意4重點 雙代書及履約保證不可少

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【連珠君╱綜合報導】錢難賺!不少民眾為省下房屋仲介費,選擇不透過房仲自售房屋,專家提醒,自售房屋要注意帶看安全、交易安全、事後點交及稅賦等4大部分,建議採用雙代書及履約保證,以保障交易安全,並掌握售屋節稅方法,以免成為繳稅冤大頭。

自售房屋要付出大量的帶看屋及議價時間成本外,還要留意帶看安全、交易安全、事後點交及稅賦等4大部分。林琨凱攝

網路售屋平台盛行,甚至以「把服務費留給自己」為廣告訴求,不過,民眾自售房屋首要付出大量的帶看及議價時間。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,賣屋要注意房屋的「賣相」,不求多美麗的裝潢,至少乾淨整潔,照片明亮,廣告說明清楚,才能避免日後糾紛,帶看時,要注意人身安全,最好有人陪同,或待在門口附近,有狀況能第一時間逃離。


建議採用內政部契約

自售房屋最容易遇到詐騙等交易安全,中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出,去年就發生不少無房貸的屋主,房屋被過戶且申請房貸,將房屋貸出的錢拿走後,又過戶回去給屋主,建議採雙代書,把關交易流程,且履約保證作價金信託,並採用內政部不動產買賣契約書,才能增加交易的安全。
因應這類詐騙案件,不動產公會已跟銀行協商,指定撥款委託書需匯至賣方的戶頭,無房貸的屋主即便沒有資金需求,也建議申辦理財型房貸,動用房貸才會產生利息,因房屋有設定抵押給銀行,可簡單破解類似詐騙。
即使房屋售出,也不算結束,原屋主須負瑕疵擔保責任,最常見為漏水糾紛,可歸責於2年內的漏水,原屋主都要負責修繕,不能以「現況交屋」作為不修繕漏水的藉口。林家民表示,不少屋主其實並不了解自己的房屋,就曾發生屋主不知道自家房屋是海砂屋,賣屋後,買方求償海砂屋及裝潢價金,賠了近90萬元。


前1年無出租與營業

售屋相關稅賦,也是民眾自行售屋常忽略的一環,以土地增值稅為例,採20%、30%、40%累進稅率,而一生一次自用住宅稅率僅10%,但在簽約買賣前1年必須沒有任何出租或營業的情況。林家民表示,就曾有屋主算錯房客戶籍遷走時間,導致土增稅不適用自用住宅稅率,後來還是跟買方協商延後交易時間才解決。
若2年內有再購入房屋,無論先買後賣,或先賣後買,都可以辦理土地增值稅及財產交易所得稅或房地合一稅的重購退稅,但要留意,僅限自用住宅,且購屋登記日後5年不得再移轉、出租及營業使用。


【專家意見】房屋合一稅申報 30日內完成

售屋後,別忘了房價要實價登錄,可請代書代為登錄,2016年後購入的房屋,記得在完成移轉登記日之次日起,30日內完成房屋合一稅的申報,且無輔導申報,一旦發文通知繳稅,就要罰款,處本稅1~3倍罰款,2015年前取得的房屋,隔年5月要申報財產交易所得稅,就曾有民眾忘了報稅,5年後被查稅,因是店面,補稅加罰款繳交了1000多萬元。另外,若賠錢賣屋也要報稅,若忘了申報,將處3000元以上、3萬元以下罰緩。

徐佳馨 住商不動產 企畫研究室經理