低自備恐淪養 套 殺 交屋前信貸過不了 違約房財兩失

字級:

分享:

【陳筱惠╱台中報導】「自備30萬起,輕鬆購屋」、「低自備10萬即可交屋」,房市不景氣,不少建商祭出低首付小宅猛藥催眠,吸引資金不足的年輕人購屋,但小心落入「養套殺」陷阱,房子沒買到反賠上1筆違約金!

市面上不少建商推出低首付、低自備方案,吸引年輕人下手圓成家夢。資料照片

台中1名32歲張姓上班族,月入4.5萬元,被88萬元低自備方案吸引,心想自己年過30、存簿也有近百萬元,心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬元的預售小宅案。
總價780萬元的預售屋,至少要2成頭期款、156萬元,可想而知自備88萬元根本不夠,這時候銷售人員告訴張男,可以一半向建商貸款、一半用信用貸款,補足剩餘68萬元缺口,張男心動答應,但沒想到直到交屋前半年,才發現自身還有車貸的情況下,34萬元信貸無法核過,在家人也無法支援的情況下,面臨違約風險。


沒收價金穩賺不賠

依照合約,建商最高可收總價15%的違約金,換句話說,不只88萬元拿不回來,房屋也面臨斷頭危機,他只好委託仲介以低於市價轉單急售,最終只拿回一半自備款,人生第1次買房,他賠掉44萬元血本,落下財房兩失的遺憾。
按照一般購屋流程,簽下預售屋合約後,要陸續付出定金、簽約金;建案開工時,繳交8%至10%不等的開工款;之後依建案進度,每期繳交工程款,到交屋前付出的總金額,大約就是屋價的2、3成,也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案,從下定到開工,建商只收88萬元,直到交屋前才需繳足頭期款餘款,而張男直到交屋前半年才發現信貸不過,房屋根本過不了戶,這就是建商的經典的「養、套、殺」3部曲。
建商除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上,真的遇到斷頭屋主,建商能沒收已繳價金之餘,還能再將房屋重新出售,實際上穩賺不賠。
據1位資深的代銷業者私下透露,建商第1步曲「養」,先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等,讓年輕人衝動下訂,尤其第1次購屋的年輕人,在銷售人員糖衣話術包裝之下,毫無抵抗力,儘管有《預售屋定型化契約》規範,但在頭期款付款項目,也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款,差額顧客需自行補足。」等約定。


補不了差額變斷頭

第2步「套」,不具名的建設公司老闆表示,在低自備的條件下,當然不足以應付頭期款,此時滿手鈔票的建設公司,就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交,也就是說至少2成的自備款,屋主僅自備1成,「其他的,建商幫你想辦法」,讓民眾無後顧之憂的簽約,反正建商、代銷賺到業績,銷售一路長紅,誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後,一路到了交屋前半年,就是建商第3部曲「殺」的收割期,最容易引爆斷頭危機的是自備款關卡,繳不出來就會面臨建商不交屋、已繳價金被沒收,或是急於降價轉售求現等窘境。


「寬限期」後見隱憂

群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示,今年已進入第1波低自備交屋潮,只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外,在交屋前半年的時間,進入貸款對保程序時,都出現貸款不能過,約5%屋主因斷頭急售,看似比例很低,但小宅預售案少則百戶、多則上看400、500戶,數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻,先用盡全力補足差額咬牙拼交屋,但別忘了「低首付」不等於「低房價」,入手後才是惡夢的開始。舉例來說780萬元的預售案2成頭期款,屋主自備80萬元,加上建商無息借貸80萬元分3年償還;用現在房貸1.7%試算,620萬元房貸分30年,1個月須支付約2.2萬元,再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬元,加總起來交屋後,1個月房貸竟高達4.4萬元。
資深的代銷業者表示,大多數被「低自備」建案吸引來的消費者,財力本就不雄厚,即便使用「寬限期」也只能多生存2年,當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。


【購屋前 財務評估注意事項】

★頭期款準備事項:頭期款通常為房價3成,宜備足3成以上自備款
★其他費用:交屋另有雜支費用,如代書費、契稅等,應多準備約10萬元隱藏費用
★貸款注意事項:
.房貸負擔能力約月薪1/3,以月薪5萬元為例,未來繳交房貸金額落在1.5~2萬元間
.貸款前半年需有正常金流,例如公司薪資證明等,且須有交易紀錄
.注意信用卡繳交狀況、自身是否有其他負債如信貸、車貸等,皆會影響房貸成數
資料來源:《蘋果》採訪整理