買屋殺價 密技大公開 行家話術 問對現省1年薪

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【陳建宇、陳筱惠╱採訪報導】購屋是人生大事,動輒千百萬元的房子,可能是一般受薪階級將近一輩子的薪水,懂得如何殺價,將可能為自己省下1年薪資。專家分別針對預售案、新成屋、中古屋傳授殺價攻略,告訴你進場時機和行家話術,讓你買屋「省」很大。

新屋與中古屋的議價方式略有不同,但不外乎多問多比較、利用實價登錄查行情,都可以取得更多有利的殺價條件。資料照片

買房最煩惱的事情往往是「議價」,知己知彼才能在買房市場上戰無不勝,專家傳授殺價絕招,「不景氣才有機會撿便宜」,買方只要做好功課,一開口就知有沒有。


預售屋挑缺點好議價

許多人都會認為預售屋價格比中古屋「硬」,現場銷售人員往往權責有限,加上聽到身邊成交聲不斷,推波助瀾下往往衝動出手。
住商不動產高屏澎區協理林祺博表示,預售屋價格取決建設公司與代銷公司的共識,在議價上可以訂出可行且不吃虧的議價目標,以代銷價的5%為底限向上議價,多的部分由代銷公司向建設公司爭取,以免自己成為冤大頭。
而預售屋的議價話術,林祺博建議消費者可用挑缺點,像是「附近其他個案比較便宜」、「這裡未來增值空間不大」、「室內使用坪數太小」、「格局規劃不實用」、「單價比附近行情高」、「車道在6米巷出入不便」等理由要求降價。特別是某些餘屋過高或建案林立的區位,在競爭壓力下議價空間自然大。

善用政府公開資訊,像是實價登錄、謄本調閱兩招,也能破敵致勝。資料照片

新成屋開案首月下手

新成屋則有不同的殺價方式,有20年廣告代銷經驗的徐全興表示,新成屋剛開案的第1個月,因為設施還在施工,公共設施尚未到位,建案整體完整度不夠,因此讓利幅度通常最大,有7~8折的空間,民眾可以嘗試在這個階段下手。
另外,當建案剩餘戶數在10戶以下時,因為希望可以盡快結案,通常讓利幅度也較大,而且買到的不一定是「挑剩」的產品,也可能是初期開價較高的戶別,在尾聲之際反而可以用便宜的價格買到。
舉例來說,1個建案中低樓層成交總價約700~800萬元,高樓層總價則約900萬元,因為高樓層的房價高因此銷售戶數較少,但到了建案銷售尾聲之際,建商及代銷可能希望盡快結束個案進行新的計劃,原本要900萬元才能買到的高樓層物件,可能在800萬元甚至750萬元就能買到。


中古屋掌握三多一低

中古屋則由於屋況差異,同1棟的價差甚至可達1~2成,林祺博指出,在議價上消費者要持「三多一低」原則:「多」收集周邊市場資料,「多」看多比較,對房屋本身裝潢、隔間、管理、屋齡等條件,在不傷和氣下「多」批評,並以中古屋銀行貸款成數「低」為說辭,往往能先一步取得5%左右的議價空間。
中古屋市場,多數民眾會從售屋網站得知第一手資料,建議可多留意託售期超過2個月以上的標的,屋主有時不耐久候往往折價賣出的意願也會較高,另外從網站標價回推屋主真實開價也是一種「挖底」的戰術。
租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪舉例,消費者看見一筆915萬元的出售資訊,通常已經被加價10%左右,所以回歸真實價格約在832萬元。另外,法令規定仲介費用買賣雙方收取的服務費上限為6%(通常為賣方4%、買方2%),832萬元可以再將賣方4%服務費剔除,就能知道屋主真實要售出的價格應在800萬元上下。但傅韋豪也提醒,房市好時屋主都會有預期漲幅心理,而把實拿價格拉更高,依照上述算法,划不划算那就不一定了。


中古屋屋況問題多,看屋時可睜大眼睛挑缺點,為自己爭取有利的議價條件。資料照片