新版預售屋契約 禁止爐碴屋 保障買屋權益

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預售屋契約 新規範11月上路
預售屋契約再進化,6大項目新規範,告別爐碴屋噩夢,明定水電瓦斯管線費用歸屬,增加結構保固項目,保障民眾購屋權益。
採訪╱連珠君


【連珠君╱綜合報導】付款輕鬆、美輪美奐的預售屋,總是讓人心動,為更保障民眾購買預售屋權益,行政院消保處審議通過修正版「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(以下簡稱新版預售屋契約),預計今年11月上路,計有6項修正。專家認為,禁止爐碴屋、增訂天然瓦斯費用負擔方式及增列基礎結構保固等,對民眾幫助最大。

新版預售屋契約尚未上路前,專家建議,簽約前可主動詢問最新條文是否增列在契約中。范厚珉攝

爐碴使用在建築物上,會有膨脹現象,導致牆壁水泥塊剝落的情形,且爐碴也可能含有不好的物質,有鑑於過去爐碴屋的紛擾,引起民眾對結構安全的不安,行政院消保處審議「預售屋定期化契約應記載及不應記載事項」,未來預售屋業者須保證未來建築物不得含有爐碴。

2018年1月1日以後申請建造執照者,僅有台可登記在附屬建物面積,雨遮、花檯不可登記面積。

雨遮不計坪強化規範

行政院消保會表示,若預售屋使用爐碴,買方可通知金融機構終止撥付房貸給賣方,主管機關可依消保法56條之1要求改正,不改正可處行政最高罰緩30萬元,並得連續處罰至改善為止。
若消費者在新版預售屋契約上路前簽約的建案發現有爐碴,雖法律不溯及既往,無法要求金融機關停止撥付房貸,但仍可依《民法》向賣方要求損害賠償。


《住展》雜誌企研室經理何世昌認為,此次修正在「雨遮、屋簷不計坪」,以及增列基礎結構保固等項目至15年,還有內、外管費用分擔部分,更能保障民眾買房權益。
雖然2018年起取得建照的預售屋,依法雨遮不得再計坪,但仍有極少數不肖業者,以投機取巧方式,將雨遮計入銷售坪數內。消保處在「預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項」強化此部分規範,算是看到市場問題下對藥,值得讚許。


賣方負擔瓦斯接通費

創意家行銷品牌公關陸宜認為,此次修正影響消費者權益較大為「增訂禁止爐碴再利用於預售屋之規定」和「增訂接通『天然瓦斯』費用之負擔方式」。
不過,創意家行銷也呼籲政府不要只是「紙上談兵」,除了規範建商或代銷業者修改合約條例,也應該要求會產生爐碴疑慮的相關建材業者,包含鋼鐵業、砂石業、水泥業、預拌混凝土業等做好源頭管理,才能徹底解決潛藏的爐碴屋問題。


針對於內外管線費用負擔,早期預售屋,自來水和電力向來就由賣方負擔,觀念普遍一致,但後來才廣泛應用的天然瓦斯,有時接通費用會由所有買方平均分攤,如今規定內管費用必須由賣方負擔,外管若未議定亦由賣方負擔,一來一往買方就可省下3~5萬元(視建案大小和戶數有所調整)。
陸宜提醒消費者,簽約時可主動詢問最新增訂條文,保障自己,才能買到一個安全的新屋。


【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正要點】


◤增訂禁止爐碴再利用
於預售屋之規定

(一)賣方應保證建造本預售屋不含有損結構安全或人體安全健康之爐碴
(二)預售屋若有使用有損建築結構安全或有害人體安全健康之爐碴,買方得通知金融機構終止撥付貸款予賣方


◤增訂結構保固項目

增列基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂及明確雜項工作物之範圍,由賣方保固15年


◤附屬建物面積登記

2018年1月1日以後申請建造執照者,其附屬建物面積僅限「陽台」得辦理測繪登記


◤修正履約擔保機制用語

(一)將「履約保證機制」名稱修正為「履約擔保機制」,以符合消費者保護法第17條第2項第3款之規定
(二)「同業連帶擔保」有關擔保公司之資格,依公司法第16條第1項規定該公司章程應有得為保證之規定
(三)將「公會連帶保證」名稱修正為「公會辦理連帶保證協定」


◤增訂接通「自來水」、
「電力」與「天然瓦斯」
費用之負擔方式

(一) 內管或外管之定義係以「預售屋基地範圍」做區分
(二)「自來水」及「電力」部分:不論內管或外管費用,均由「賣方」負擔
(三)「天然瓦斯」部分:
1.內管費用,由「賣方」負擔
2.外管及相關費用,由「買賣雙方議定」,但未議定者,由「賣方」負擔


◤明確共有部分項目及其面積計算方式

不具獨立權狀之停車位,可能包括法定停車位、自行增設停車位或獎勵增設停車位,為因應建築設計實務需要,將不具獨立權狀之停車位,納入預售屋共有部分項目之選項,而預售屋共有部分面積之計算,則以其共有部分權利範圍乘以建案共有部分總面積


【專家意見】謹慎挑建商與營造商

這次雖禁用爐碴,但官方對爐碴欠缺嚴格的稽查與管理,而且預售到興建階段,除非官方普遍且多批次查驗混凝土,否則爐碴問題通常要等到成屋才會發現,但該規範能否管得到成屋?這部份又有疑慮。預售屋禁用爐碴,消保會是用心良苦,只可惜該項規範看起來像「花瓶條款」,擺好看的,只防君子不防小人。民眾若買預售屋,還是得謹慎挑選建商與營造商。

何世昌 《住展》雜誌經理

履約保證依舊沒有改變

預售屋買賣最迫切的問題其實在於履約保證,裡面5種保證機制皆僅徒具形式,一旦建商倒閉,無法做到續建建築或將資金返還給民眾,民眾依舊求救無門,現在房市反轉,這類糾紛將持續增加,此次修正僅是將「履約保證機制」名稱修改為「履約擔保機制」,依舊沒有改變,相當可惜。

張欣民 天時地利不動產顧問總經理