第一次買預售屋就上手 黃金交叉訊號浮現 這些眉角要注意

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高雄房市景氣好,不少建商無屋可賣,新推案改以預售為主。尤其針對首購的預售案,多訴求低總價、付款輕鬆,大幅降低年輕人第一次購屋的門檻;不過,買預售屋不像新成屋可以眼見為憑,第一次買預售屋該注意什麼?文/張雅雲

高雄首度出現預售案價、量超越新成屋,出現黃金交叉的現象。

預售屋買氣常是反應未來房市景氣指標,高雄代銷龍頭上揚國際總經理林聰麟分析,今年房市罕見出現3大現象,1、2004年以來,高雄首度預售案價、量超越新成屋,出現黃金交叉的現象,釋放房市未來將進入多頭的訊號;2、2019年房市成交量將出現30~50%的成長,預估到今年底建商手上將無餘屋可賣。
3、北部建商大舉南下推案,包括甲山林、白天鵝、遠雄、興富發、達麗等;北部龍頭代銷如海悅、甲山林也紛紛南下,挾雄厚資金在高雄積極獵地、接案,創高雄土地新高價,將直接墊高高雄未來房價。


最高總價15%違約金

隨預售案成為房市主流,到底第一次購買預售屋該留意什麼眉角?浤圃建設總經理蘇姿菁分析,購買預售屋不像成屋可以在實品屋內親自感受,未來完工後契約爭議最多,根據定型化契約規定,買方違約退戶,最高可罰購屋總價15%的違約金,因此首購更應詳細注意合約內容。
包括建商須提供至少5日以上的契約審閱期,包括合約內的履保機制、違約金、施工日期、交屋保留款、完工日期、車位尺寸、硬體保固、建材配備等,都應特別留意。


6大修正最快5月上路

其中,行政院消保處已審議通過「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」修正草案,最快5月上路,最新6大修正,包括1、未來預售屋不得用爐碴當建材,2不能將屋簷雨遮登記計價。
3、接通水電內外管線費用均由業者負擔,4、另增結構保固項目,如基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂等需由賣方保固15年,5、不具獨立權狀的停車位如法定停車位等,需納入共有部分項目,6、履約擔保機制也有修正強化,保障消費者權益。
蘇姿菁提醒,一般買預售屋的付款流程,是從付訂金、簽約金開始,接著等建案開工時繳交開工款,工程期間依約再依建商規定繳分期的工程款;也有建案標榜「工程零付款」,也就是說可以等到建案完工、核發使用執照後,再付其餘自備款項,對首購族來說,等於是把自備款分散在工程期付款,首購不用一次拿出2成自備,付款相對輕鬆。


【聯上捷運之星】438萬起買2房加車位
3站到高鐵5站到巨蛋

熱鬧商圈加上便利的捷運宅,未來房價看漲。聯立建設「聯上捷運之星」位於高雄市楠梓區後勁生活圈,周邊生活機能發達,距離楠梓加工區站約200公尺,全案休閒公設豐富,規劃20~47坪、2~4房格局,總價438萬元起含車位,3站到高鐵、5站到巨蛋,機能便利房價少2成,吸引不少首購族購屋。

休閒設施豐富多元,有游泳池、健身中心、視聽中心等。

預售大樓「聯上捷運之星」位於楠梓區後昌路,後昌路店家林立,方便日常採買,鄰近後勁夜市,生活機能便利;距離200公尺可到星438萬元起買2房含車位捷運紅線楠梓加工站,聯外交通便利。
國中小學區為後勁國小與後勁國中,步行約10分鐘內可達,家長可免接送上放學。附近還有中山高中、國立高雄科技大學楠梓校區等,文教氣濃厚。

「戶戶配錦鋐隔音氣密窗,並有2年防水保固。

休閒設施多元豐富

基地面積1288坪,挑高7米門廳、車道均臨後昌路。休閒設施豐富多元,有游泳池、健身中心、視聽中心、閱覽室、多功能交誼廳、兒童遊戲室與LOUNGE BAR等。頂樓另設太陽能光電板,未來提供的電力可供社區公共設施使用。
全案為2棟地上15樓大樓,主力2房為22~23坪,共336戶;3房為31~39坪,共84戶,4房為47坪,共56戶,前棟為39、47坪格局,後棟為31坪、22~23坪的2~3房格局。

「「聯上捷運之星」位於高雄市楠梓區後勁生活圈,總價438萬元起含車位。

繳房貸比租金更划算

2房廚房附SVAGO單口電陶爐、懸吊式烘碗機、獨立式洗脫烘衣機;3房以上廚房配櫻花雙口玻璃爐等,主臥衛浴配備HCG免治馬桶、Hansgrohe龍頭、Lifegear浴室暖風機等,全棟配錦鋐隔音氣密窗,並有2年防水保固,外觀採現代時尚風格。
現場專案經理江俊翰表示,楠梓區新舊房屋價差不大,加上附近有楠梓科學園區、高雄科學園區設立,2房租金又不斷上揚,可達1.2~1.5萬元,繳房貸比租金更划算,「租不如買」吸引不少剛性需求自住客購屋。

本案購屋門檻低,近期也有不少台北置產客揪團南下購屋。

基本資訊「聯上捷運之星」

投資興建:聯立建設
基地面積:1288坪
樓層:地上15樓、地下5樓
戶數:482戶
坪數規劃:22~47坪
格局:2~4房
單價:每坪16~18萬元,總價438萬元起
接待中心:高雄市楠梓區加昌路602號
洽詢電話:(07)363-0888
資料來源:聯立建設


【專家說法】低總價捷運宅吸北客搶購

高雄具商圈機能、交通優勢、房價1字頭的區域不多,除在地客來人踴躍,由於房價相對北部便宜,開始吸引北客南下購屋;加上楠梓科學園區出租容易、投報率相對高,總價438萬元起可買2房含車位,價格親民、購屋門檻低,近期也有不少台北置產客揪團南下購屋。

現場專案經理江俊翰

【遠見晶悦】全誠品牌贏客心
位高雄大學特定區 戶戶雙面採光

全誠建設是高雄知名品牌建商,成立30周年推出不少代表作,遠見系列更累積一批死忠粉絲。大樓預售案「遠見晶悦」位於高雄大學特定區,戶戶雙面採光、衛浴開窗,單層僅3戶共用2部梯,規劃35~50坪,社區83戶、坪數均質,出入相對單純,還有少見前陽台進出格局,每坪19萬元起。文/張雅雲

本案戶數單純、坪數均質,3房部分戶別採陽台進出,吸引不少自住客購屋。

高雄大學特定區機能便利、規劃完善,是高雄房市潛力住宅區。全誠建設「遠見晶悦」位於楠梓區大學南路與大學3路口,藍田與藍昌路沿線店家林立,藍田路有家樂福量販店楠梓店,方便日常採買。
生活圈綠意充足,步行5~10分鐘可到國立高雄大學與市立中山高中,並有後勁溪自然親水生態公園、自行車道等,學區為翠屏國中小學與國昌國中,休閒與文教機能兼具。

樓高3.3米,戶戶雙面採光,衛浴均開窗。

門廳挑高8米公設豐富

基地面積723坪,1樓有2戶店面,挑高8米門廳臨大學南路,車道另設於大學3街,1樓臨路退縮9.5米,設置休憩座椅禮讓行人,並種植植栽,打造自然系建築。
社區有交誼廳、健身房、多功能教室、兒童遊戲室等多項休閒設施,頂樓另有空中花園,並規劃太陽能板,未來提供電力可供社區使用。

「遠見晶悦」位於楠梓區大學南路與大學3路口,戶戶雙面採光。

單層3戶 衛浴均開窗

標準層3戶共用2部電梯,3房為35~44坪、4房為50坪,共83戶,標準層樓高3.3米,結構採ㄇ字型設計,戶戶雙面採光、衛浴開窗。
廚房採用義大利ARANMIA原裝進口廚具,搭配林內雙口爐、烘碗機、隱藏式抽油煙等,衛浴採單層排氣、配存水灣,主臥衛浴規劃無障礙空間,配日本INAX免治馬桶座等。全棟採高雄厝設計,預計2020年底完工。
現場專案經理傅子瑋表示,本案戶數單純、坪數均質,社區83戶、單層僅3戶,適合自住,3房部分戶別採陽台進出,在新成屋中,規劃相對稀有。

挑高8米門廳臨大學南路, 社區有交誼廳、健身房、多功能教室等休閒設施。

基本資訊「遠見晶悦」

投資興建:全泉開發
基地面積:723坪
樓層:地上15樓、地下2樓
戶數:83戶
坪數:35~50坪
格局:3~4房
單價:每坪19~20萬元
接待中心:高雄市楠梓區藍田路近大學一街
洽詢電話:(07)363-5988
資料來源:鋭悦廣告


【專家說法】全誠品牌指名度高

全誠在高雄推案30年,長期著重防水施工與建案格局,加上完善的售後服務,在不少購屋族心中具高度指名度。本案包括浴室、屋頂、窗框、樓層接縫等處,均使用日本進口防水材、多道工序等,加強防水,讓自住客買的更放心。

現場專案經理傅子瑋

【文化潤隆】文化中心泳池飯店宅
總價498萬起 入住蛋黃區2房

文化中心生活圈為南高蛋黃區,周邊各項機能齊備,新推案多為中大坪數換屋產品與豪宅。興富發集團潤隆建設「文化潤隆」位於苓雅區三多二路,鄰近文化中心、衛武營國家藝術文化中心,規劃23~38坪、2~3房,為區域罕見小坪數泳池飯店宅,總價498萬元起,是文化中心周邊入手門檻最低新案。文/張雅雲

1樓有多功能媽媽教室、25米游泳池、LOUNGE BAR等休閒設施。

大樓預售案「文化潤隆」位於苓雅區三多二路、福德三路、武漢街口,鄰近文化中心、衛武營國家藝術文化中心,文化中心生活圈是高雄指標豪宅聚落,區段建案開價都站上3字頭,各項機能佳。周邊有福康國小、五權國小、三信家商、國際商工、師大附中等多所學校,文教機能發達。
沿凱旋路車程5分鐘可到民生醫院,可省下就醫往返大量時間;學區為福康國小、採總量管制的英明國中。凱旋路有台鐵高雄機廠開發計畫,未來原廠址配合都市計畫變更後,可望促進都市整體發展,做更高效益的開發利用。

標準層樓高3.25米,廚房附櫻花整體廚具,並附中島料理檯。

公設豐富回家像度假

基地面積1455坪,三面臨路,為三多路上罕見大面積素地,採大基地開發,臨路退縮8~12米,建築往內退縮並種植52顆大樹,營造友善行人的林蔭街廓。
大樓門廳、車道均由武漢街進出,崗石大廳挑高7米,1樓有悅讀廳、多功能媽媽教室、健身中心、25米游泳池、LOUNGE BAR等公設,頂樓另設有電影院、KTV室等,打造豪宅等級奢華公設質感,訴求住戶回家就像度假。

「文化潤隆」為區域罕見小坪數泳池飯店宅,總價498萬元起。

戶戶送冷氣室外機

標準層樓高3.25米,2房為23~27坪,共252戶;3房為34~38坪,共126戶,廚房附櫻花整體廚具,有櫻花烘碗機、抽油煙機,並附中島料理檯,2房規劃雙口IH感應爐、3房為3口IH感應爐;主臥衛浴均規劃單人浴缸、日本INAX免治馬桶、暖風乾燥機等。戶戶送冷氣室外機,預計2020年底可完工交屋。
現場專案經理張建彪說:「本案採大基地開發,地段、價格、品牌都相當具指名度,且規劃小坪數泳池飯店宅,為當地少見。」

全案近文化中心生活圈,各項生活機能佳。

基本資訊「文化潤隆」

投資興建:興富發集團潤隆建設
基地面積:1455坪
樓層:地上22樓、地下3樓
戶數:397戶
坪數:23~38坪
格局:2~3房
單價:每坪24~27萬元,總價498萬元起
接待中心:高雄市苓雅區三多二路1號
洽詢電話:(07)751-0888
資料來源:興富發集團潤隆建設


【專家說法】首購輕鬆入住文化中心

文化中心生活圈地段機能優越,非常適合自住,周邊久無新推案,具剛性需求,加上主打總價498萬元起,符合市場主流,近期吸引不少在地客購屋;為降低購屋族負擔,目前訂金到交屋48萬元起可購屋,付款相對輕鬆吸引不少小資族。

現場專案經理張建彪

【聯上WE】文山特區公園首排

高雄市文山特區為近年推案熱區,房價愈墊愈高。預售大樓「聯上WE」位於文山特區文鳳路,基地正對文山兒童公園,周邊藝文、捷運、公園、學區、商圈、醫療機能兼具,規劃21~46坪、2~3房,戶戶可配平面車位,外觀採新古典風格,塑造景觀地標建築,每坪26萬元起。文/張雅雲

1樓規劃兒童遊戲室、健身房、戶外泳池、交誼廳等休閒設施。

聯上實業「聯上WE」位於高雄市文山特區文鳳路、近澄清路口,文山特區是鳳山房價最高區段,周邊發展成熟、機能完整。

「聯上WE」為21~46坪、2~3房,戶戶可配平面車位。

3房享永久棟距有景觀

基地正對600坪文山兒童公園,附近還有澄清湖風景區,休閒機能完善;距離家樂福澄清店僅150公尺,澄清路商家林立,生活機能發達,並臨近衛武營國家藝術文化中心、大東文化藝術中心,周邊有台鐵地下化正義站,未來還有捷運黃線Y14站,聯外交通便利;沿澄清路可到高雄長庚紀念醫院,學區為文德國小、文山高中國中部。
基地面積1172坪,臨路退縮23米,鬧中取靜,規劃植栽、人行步道,並有6戶店面,為41~85坪,門廳、車道均臨文鳳路,1樓規劃兒童遊戲室、健身房、戶外泳池、交誼廳等休閒設施,頂樓另有空中花園,並設有太陽能板,未來提供的電力可供社區使用。
標準層樓高3.25米,2房坪數21~26坪、共138戶,3房坪數為32~46坪、78戶,3房產品均正對文山兒童公園,享永久棟距、並具綠地景觀。

「聯上WE」位於文山特區文鳳路,外觀採新古典風格。

總價親民周來人踴躍

2房廚房採IH感應爐,並送SVAGO洗脫烘洗衣機;3房另配雙口爐,戶戶附隱藏式抽油煙機、烘碗機、微波烤爐等配備,衛浴採當層排氣、設有總存水灣,主臥衛浴配TOTO面盆、TOTO免治馬桶、Hansgrohe定溫龍頭等。
現場專案經理周聖凱分析,本案為文山特區內基地罕見超過千坪新案,整體開發將成地標,加上聯上品牌有口碑,周來人踴躍;本案採預售方式,購屋訂簽10%,自備期款5%、工程期款5%,付款方式輕鬆,並採用土地銀行信託專戶1人1帳戶的履約保證,購屋較有保障,吸引不少在地客購屋。

基地正對600坪文山兒童公園,具永久棟距。

基本資訊「聯上WE」

投資興建:聯上實業
基地面積:1172坪
樓層:地上15樓、地下3樓
戶數:222戶
坪數:21~46坪
格局:2~3房
單價:每坪26~29萬元
接待中心:高雄市鳳山區文鳳路近澄清路
洽詢電話:(07)777-6336
資料來源:上揚國際


【專家說法】潛銷期銷售已破3成

本案位於高雄指標文山特區,周邊生活機能豐富,綠地、藝文中心、商場、捷運、學區、醫院甚至高速公路交流道,都在步行或車程10分鐘內可以抵達,主力2房總價較親民,入手門檻低,加上戶戶可配平面車位,周來人逾60組,潛銷期銷售已破3成多,自住客接受度高。

現場專案經理周聖凱