25年台中第一爛尾樓復生 建商接手砸逾3億元整修 今已售6成

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【王鈞生╱台中報導】台中市南屯區大墩4街為精華地段,25年來矗立著曾開價每坪35萬元的「台中第一豪宅」、「萬事如意」,因1994年甫完工即遇建商倒閉,幾經轉手卻乏人問津,淪為「台中第一爛尾樓」。去年底有建商接手翻新,於今年2月推出「國美晴空」案,開出低於市場行情的單價22∼27萬元,迄今已售6成,建商透露爛尾樓翻身術的關鍵:「地段、價格還是不敗原因。」

台中市南屯區「國美晴空」年初開賣,但其實是25年前即完成結構體的建物。陳恒芳攝

這棟翻轉命運的爛尾樓「國美晴空」,位於台中市南屯區5期重劃區,地段精華,生活機能佳,基地面積883坪,3棟共73戶,規劃地上16∼19樓,總銷18億元。建物前身是「萬世如意」,1991年由鐳力建設動工興建,規劃為每坪35萬元的超級豪宅,當時刷新台中最高價,但1994年結構體完成後停工,建商並於1998年倒閉,身價暴跌成不良債權,從此命運多舛。

建商重新大翻修,開出每坪22萬元起低於行情價。陳恒芳攝

地段價格不敗原因

2006年遠雄集團進軍台中房市,以總價5.3億元向開發工銀買下該棟不良債權,2007年完成結構外觀取得使照,再交由台中永豐棧包裝行銷,2009年易名「永豐棧國美會」,但因永豐棧爆發財務問題導致該案未對外銷售。
2012年一路輾轉由股市聞人賈文中旗下的鼎碩國際開發,以總價逾10億元購入,原打算以總價20億元出售,但遲遲找不到買主,去年再度尋求在地建商幫忙,4家建商有承接意願承接,最後由采揚建設接手。
采揚建設2008年成立,迄今才10多年,但采揚建設總經理陳正哲曾任大台中不動產公會名譽理事長、擔任消費爭議調解委員、都審委員,名氣不小,累積品牌實力。
陳正哲評估,「該案屬超高大樓,當年設計都是最高等級,且鐳力建設是結構體蓋完後才倒閉,所以安全性不成問題。」他強調,「過去7年,賈文中花費上千萬元進行保養維護,也有聘請清潔、保全等管理人員,所以屋況非常好,加上位處精華的美術館地段,才會進場承接。」

2007年遠雄接手「萬事如意」後完工,並取得使照。資料照片

建築結構安全無虞

該大樓雖結構體完工25年,但從2007年取得使照起算,屋齡僅12年,采揚接手後,近半年再砸下逾3億元進行室內外整修工程,包含水電、標配、實品屋及公設等,並將軟硬體設備都翻新,才讓這棟坎坷大樓換上新面孔。陳正哲表示,「為了消除購屋者疑慮,同時保證5年防水保固、2年設備保固,都超於業界標準。」
《蘋果》實際參觀該案,3棟樓間有廣闊中庭大花園,入口處的日式造景仍在趕工中,不過當年因設定為豪宅產品,公設比拉到34%,比當年多在26∼29%間的公設比還高,主因是規劃了挑高門廳、健身房、視聽室、美學廚房等豪宅公設,亦可看出當年設計的企圖心。
住家規劃70坪、77坪3房及83坪4房,第1期純56戶住家,單層2戶、樓高3.3米,都是現今蛋黃區新案市場少見的類型。
不過1994年的「萬世如意」定位是台中第一豪宅,開出天價每坪35萬元,如今「國美晴空」則採低調讓利,開價每坪22∼27萬元間,低於市場行情。陳正哲表示,「若以全新屋4字頭相比,這棟樓市價低於行情3成以上。」當地中古大樓行情如「惠宇清寬」等,單價都在27∼29萬元間。
39歲民眾陳小姐認為,「聽到這建築過去悠久的屋齡歷史,還是會有點擔心,只是價格真的蠻讓人心動的,不過坪數太大、總價門檻頗高。」

當年規劃好豪宅級公設空間,皆可看出業者企圖。陳恒芳攝

精華區CP值高熱賣

群義房屋不動產企研室張菱育分析,爛尾樓的實際屋齡及結構安全容易成為民眾購買的抗性,要完全包裝成新屋銷售有一定難度,所以業者訂價策略才會與中古屋比較,若以當地實價來看,屋齡10∼20年的中古屋約2字頭,該案內外全新翻修,兩相比較單價差異不大,高CP值成為順銷主因。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則提醒,近期台中市區地段優良且交易量大的中古屋,不少前身背景都是「爛尾樓」,結構沒問題,價格是最大優勢,但因為施工設計時間太久,建商是否有確實翻修及加強防水、外牆磁磚品質等,都可多詢問留意。


國美晴空 小檔案

●位置:台中市南屯區大墩4街
●背景:1991年鐳力建設動工興建,歷經多次轉手,由采揚建設接手推案
●基地面積:883坪
●樓層:地下4樓,地上16~19樓
●戶數:73戶
●規劃坪數:70、77、83坪
●單價:22~27萬元/坪
資料來源:《蘋果》採訪整理