一線建商多角化 跨飯店經營 創造穩定收入

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建商多角布局 殺出新藍海
住宅市場打得火熱,建商事業版圖多角佈局,跨界經營飯店成趨勢,積極尋求海外連鎖品牌合作,再創新藍海,本期《地產王》帶您一探究竟
採訪╱陳佳祺

士林萬麗酒店外觀

林口亞昕福朋喜來登外觀
甲山林湯泉外觀
甲山林凱旋酒店外觀

【陳佳祺╱台北報導】房市觀望,上市櫃建商尋求多角化布局,看上飯店經營可提供長期穩定收益,及為自家品牌加分的效益,紛紛將觸手延伸至飯店相關產業,包括亞昕、皇翔、興富發、甲山林機構等業者,積極搶食飯店市場這塊大餅。


建商將觸手延伸至飯店業,多角化經營讓公司營運更穩定。圖為甲山林機構於內湖推出的凱旋酒店。彭仁義攝
皇翔建設轉攻多角化經營、跨足飯店業,攜手萬豪合作,可望吸引不同客群。

近年許多一線建商跨足飯店,光是2018年在台北市,就有甲山林機構於中山區推出的自有品牌「甲山林湯泉」,與皇翔建設攜手萬豪集團旗下品牌,在台北市士林區所開的「台北士林萬麗酒店RENAISSANCE」。新北部分,於機場捷運林口站旁,則有亞昕建設與隸屬於萬豪集團的福朋喜來登品牌,合作經營的「林口亞昕福朋喜來登酒店」開幕。


甲山林機構首度跨足飯店業,至少3案同步規劃啟動,其中位在中山區的甲山林湯旅及內湖的凱旋酒店皆已開幕。
林口亞昕福朋喜來登鄰近機捷A9站,周圍緊鄰三井Outlet、昕境廣場、國賓及華納威秀影城、扶輪公園等,已於2018年12月開幕。

土地取得愈來愈難

今年,更有春福建設在宜蘭縣政府附近的「煙波大飯店宜蘭館」正式營運,及甲山林機構於內湖區江南市場BOT案「凱旋酒店」也已於情人節盛大開幕,吸引周邊人潮。而預計於今年開幕的飯店,還有基泰建設在北車站前商圈的「逸衡酒店」,可望於第3季開始營運,及九昱建設於北市中山區規劃的「台北中山希爾頓逸林酒店」也將在第4季陸續到位。
皇翔建設副總兼發言人游玉華表示,公司選擇蓋飯店主要是考量長期收益,在現在土地取得愈來愈難的情況下,設置飯店就是一個好的收益來源。另外,雖然近年飯店業供過於求,不過,目前旗下3間飯店吸引的客層不同,不全供給陸客住宿,加上萬豪是世界最大飯店集團,有既定的客群跟客源,所以對於經營飯店相當有信心。
另外,2020~2024年,陸續還有皇翔於台北車站周邊的台汽北站「萬豪酒店」、興富發在台南市億載金城正前方土地,與萬豪集團的Starwood喜達屋旗下品牌簽約推出「雅樂軒酒店」、台中七期的「大倉久和大飯店」,及富邦建設在台北市信義計劃區D1街廓規劃的「Rosewood瑰麗酒店」都可望陸續開幕,建商轉投資飯店風潮正進行中。

煙波飯店繼蘇澳館後,宜蘭館也於去年8月開幕。


商業區建案搭飯店 新潮流

為什麼近年建商跨界飯店的案例愈來愈多?瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,建商看準全球旅遊市場持續成長的商機,讓商用不動產規劃蓋飯店成為近年非常熱的話題。
對建商來說,蓋房子要完工交屋後才能認列交屋,所以在只有在交屋時,營收才會比較好,但在前期的買地到銷售期間就成了枯水期,股價及營收容易遭受波及,若想要有穩定收租的產品,經營飯店是一個不錯的選擇。
現在建商在住宅銷售時,也認為需要搭配好的物業管理,透過飯店或物管的方式,可對產品規劃做出更好的貢獻,像是擁有文華東方酒店服務的豪宅「文華苑」,及高雄「國硯」提供漢來飯店物業管理,享受五星級貼身服務。

「文華苑」引進文華東方酒店管理,是台灣第一棟與國際飯店集團聯手打造飯店豪宅。

飯店營運衝擊環境小

黃舒衛表示,台北多處土地分區為商業用地,若蓋商場、百貨對周邊衝擊較大,停車、交通、假日人潮等,都容易影響樓上住戶,蓋成飯店營運相對來說影響範圍較小。如大陸建設去年在北市蛋黃區推出輕豪宅案「琢豐」,1至9樓由寒舍餐旅集團進駐經營,打造台北首創國際飯店寓邸,10樓至24樓則為私人住宅。
當建商碰到地點好、商業機能強的土地時,通常會思考要做住宅、辦公或旅館,早期景氣好時,建商會將土地規劃為住宅使用,但時下住宅市場相對弱、加上建商需要穩定的金流,若做成辦公室或飯店都會是相對好的選擇。


「琢豐」結合酒店與住宅公寓規劃台灣少見的「飯店寓邸」型態產品。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛

飯店結盟國際品牌 招忠誠客

建商跨界經營旅館,對品牌、財務、合法性等狀況是加分的。第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄表示,目前新開的飯店多以合作為主、引進外國品牌,透過與國際集團結盟,吸引不同客群、借力使力。如皇翔建設在2020年有「台汽北站萬豪酒店」與國泰今年3月甫開幕的「台北國泰萬怡酒店」,皆是與萬豪集團合作,較易吸引到對品牌忠誠度較高的商務客群。
針對以建商跨界經營旅館的狀況,丁玟甄補充,這兩年因陸客來台數量驟降的關係,密集冷卻後就會有供過於求的問題,而新進的旅館業成本高、客源又少,相對獨立型的飯店、台灣在地品牌,在經營上就會比較辛苦。

近年觀光業供過於求,對獨立型飯店及在地品牌,在營運上相對較為辛苦。

飯店產品風險較高

對於周邊房市的租金收益,丁玟甄表示,若周遭有知名飯店進駐加持,多少會吸引到國際商務客,對於周邊的辦公室也會有加分效果,但在租金漲幅上,可能不會有明顯效果,但對出租的速度應該會有加分的作用。
對於投資人而言,丁玟甄表示,飯店產品對現在投資人的營運及經營風險相對高,以北市來說,目前辦公室報酬率2.4%~2.6%,內湖區廠辦落在2.8%~3%,而旅館報酬率必須達3%~3.5%才能符合投資人的期望,現在飯店市場相對模糊,觀光旅遊近兩年表現不佳,又有新品牌進入,若是純投資人要買旅館總金額相對高,投資人會擔心投入的成本無法收回,又因出租面積大,若租客跑了恐造成空租,風險相對高。


知名飯店進駐可望吸引國際商務客,對周邊辦公室會有加分效果。
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄