新莊副都心 置產動能重回市場 建設及投資持續加碼 基本面冠絕新北

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匯集重大建設與投資的新莊副都心,隨著發展軸線向前推移,區段價值進一步往上堆疊,也讓資金目光再次聚焦於此,特別剛性需求買氣顯著增溫,使得成交市場轉趨穩健,行情仍有高度支撐力。

多項重大建設在未來幾年將陸續兌現,使得新北買盤重回新莊副都心。

與新板特區一時瑜亮的新莊副都心,在重大建設陸續兌現以及環狀線即將通車的利多支撐下,區段價值再度受到各界矚目,尤其資金膨脹行情隨著波段盤整告一段落,市場買氣重回理性基本面,個案去化也堪稱穩定。


重大建設及投資不斷

回顧2014~15年的銷售冰冷期,新莊副都心新案價格由原先每坪55~60萬元的高點,逐步滑落至每坪45~50萬元,修正幅度從1成至1成5不等,不過隨著中央合署辦公室、AU商城、國家電影文化中心、機捷營運到即將通車的環狀線等議題出籠,房市籌碼面轉趨強勁,「站4看5」成了買賣雙方都能接受的行情區間。
另一方面,綜觀新北市的新城區軌跡,從前幾年的新板特區逐漸移轉至新莊副都心,若就發展潛力來看,新莊副都心相較新板特區,仍擁有可觀的前景動力,因此近來再吸引宏匯集團投資目光,標下思源路、中央路口的「新莊國際創新園區」BOT案並於去年4月正式開工,這棟名為「新北宏匯i-Tower」的地標型商辦,將打造地上39樓、引進200家產業辦公室以及購物商場,同時興建國際旅館「新莊凱悅嘉軒酒店」,預計創造5千個工作機會。

除了已通車的機場捷運線,環狀線也計劃在今年正式通車,形成雙軌效應。

區域基本面屬新北一二

鄉林建設副總林昌智分析,新莊副都心在整個大台北地區的規劃藍圖中,不論在區位、都市計畫、街廓市容極富獨特性,以往較為人所詬病的生活機能,也跟著建設腳步逐漸步上軌道,重要的是,目前房價水位在大台北主要區段中尚屬合理,即便前幾年受到景氣波動,整體行情稍有回落,但區域基本面仍屬新北一二,假以時日,現階段被低估的房價相信會有所回應。
大台北置產有一名言:「未挑物件,先選捷運。」顯見「逐捷運而居」意識高漲,不論自住或投資,捷運搶手熱度絲毫不減,即便08年金融海嘯時期,銀行對於捷運宅核貸成數仍高達9成,而新莊副都心除了已通車的機場捷運線,尚有捷運環狀線等待加入,一個重劃區具備兩條捷運系統是十分罕見的;於2010年10月開工的捷運環狀線第一階段路線,在前年10月全線合龍並預計今年上半年通車,所行經的新店、中和、板橋及新莊等區域,雖目前皆已具備捷運系統,但路線仍以散射狀方式與台北市區連結,因此捷運環狀線便是擔負起新北市境內橫向聯繫功能。

中央合署辦公室、國家電影文化中心等重要政府設施,紛紛落腳於此。

純住宅區僅占12%

林昌智認為,一座新城區的崛起,最重要的仍是具備便利交通網絡,可讓住宅需求動能順利輸進新城區,輸入動能愈大,發展成型就愈迅速,而捷運環狀線串連新北市境內主要城區,通車後居住板塊可望因而挪移,新莊副都心則因官方與民間的重大建設或投資接連到位,易產生區域磁吸效應,對房市將有正向作用。
與頭前重劃區超過9成為住宅用地的情況不同,新莊副都心住宅用地僅占全區的12%,由於使用地目清楚,及避免商業用地衍生住辦混合的困擾,因此頗受到剛性自用客層的喜愛,像是「鄉林淳真」所處的中港路、富貴路一帶住宅聚落成形就相當迅速,成交均價也落在合理區間。
林昌智說,該區沒有商業區的吵雜感,卻享受與商業區相同的機能條件,且小環境質感佳、社區入住率高,所以購買客層大多為自住使用,少有投資用途;此外,統計區內個案近期銷況,看屋人潮與買氣都相當穩定,同時業者並未趁著這波景氣回溫而調升價格,反而以更彈性的議價空間,來回饋給有意購買的民眾,受到買盤相當正面的回應。


【房市觀察站】看好新莊潛力 鄉林積極插旗

曾打造許多知名作品的上市建商鄉林建設(下稱鄉林,股票代號5531),以往鮮少在同一區域連續推出多個案子,新莊算是極為特殊的一個,除了位處新莊副都心的「鄉林淳青」,還有頭前重劃區的「鄉林淳風」以及中原路的「鄉林靜安」,現在再加上「鄉林淳真」,前後便已推出4個案子,當中新莊副都心便占了一半,顯見十分看好區域的後市潛力。
受惠於涵碧樓的豐富經驗,使得鄉林作品在社區質感、公設規劃都領先同質競品,而過往累積的品牌口碑、營造品控,皆對個案銷售有所助益,近期預售案「鄉林淳真」2房單位在短時間便告售磬,表現亮眼。

「鄉林淳真」2房甫開案即告售磬,現主力格局轉往45~66坪、3~4房。(圖為樣品屋實景,依完工為準)

【鄉林淳真 基本資料】

★基地面積:1120坪
★投資興建:鄉林建設
★開價:48~55萬/坪
★坪數規劃:31~66坪
★戶數:150戶
★類型:大樓
★樓層規劃:15F/B4F
★基地位置:新北市新莊區中港路、中港路725巷口
★接待中心:新北市新莊區思源路、中央路口
★洽詢電話:02-8521-5215
★官網:https://www.shining-truelife.com/


【鄉林淳真 涵碧樓飯店精神 副都心稀有純住社區】

由鄉林建設所投資興建的「鄉林淳真」,地點位於中港路近中央路,基地面積1120坪,規劃兩棟地上15樓、地下4樓之純住宅社區,占地千坪僅150戶單位為基本面顯著優點。

承襲涵碧樓飯店精神,本案公設質感及細膩度更勝其他同質個案。(圖為3D空間示意圖,依完工為準)

個案坐落純住宅區段

「鄉林淳真」距AU商城僅約150公尺,步行可達中港願景公園、自然生態公園及占地1.6公頃、新莊副都心最大綠帶塭底仔濕地公園,其他如國家電影文化中心、中央合署辦公大樓等重要設施同在附近。
本案坐落新莊副都心唯一住宅區,區內清一色為住宅用地,且隨著各社區先後完工落成,新穎建築打配道路兩側退縮空間所種植的行道樹,營造出十分雅緻的街廓氛圍,因此剛性自用客層購買比例高,入住率也較商業區高出許多。
值得一提的,「鄉林淳真」承襲涵碧樓飯店精神,挑高約7米35迎賓大廳,搭配輕食休閒吧,延伸至後方鏡面水池,空間視覺質感絕佳,另設有甚具特色的無邊際泳池,公設項目規劃極其到位;產品規劃31~66坪,2房甫開案便已售罄,目前主力格局轉往45~66坪、3~4房,自開案以來,憑藉地段、品牌、建材及優異規劃面,創造十足市場話題,迅速成為新莊副都心線上最具指標性的預售個案,現場開價每坪48~55萬元。

「鄉林淳真」為目前新莊副都心純住宅區段中,極為指標的預售個案。