自地自建可貸7成5 小建商新藍海

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【洪子恩╱台中報導】「自地自建」不再是有錢人專利!鄉下地區,自有土地者眾,尤其親情緊密的大家族,自力蓋房的需求甚大,近年市場也逐漸跳脫「有土地才能自建」的思維,過去建商不願賠本開發的零散小土地,如今卻成為業者的新標的,若由建商以企劃書合併,「買地自建」甚至有機會貸款到7成5,成為市場的新利基。
台中市政府的建照名單中,自地自建者就佔逾8成,從未退燒,經營不少自建案的築盟空間設計中心建築師鄭景升指出,自地自建在鄉下非常流行,屋主主要分兩類,一是傳產企業主,沒有資金壓力;二是家族自有土地,想以低預算住新房子,而自建除了能更貼近屋主需求,「成本通常都會比買建案便宜一半以上。」

自地自建主力客群,包括鄉下自有土地者,及資金充裕的傳產企業主。陳恒芳攝

設計流程顛倒省錢

早期流行的自地自建比較粗糙,法規不嚴謹,地主自己找幾個包商就能恣意蓋起來,甚至還沒拿到建照就開始蓋。然隨著法規日趨縝密,自地自建只能訴求專業,鄭景升表示,通常地主找業者來設計建造,都是靠人脈、口耳相傳,一些建築師、小型建設公司都有在接案。
晨韡開發建設就是鎖定自地自建、舊屋翻新市場的建商,他們從裝潢起家,跨足建設領域,包辦一條龍服務,董事長王紹齊說:「從過去裝潢的經驗中發現,太多建商的產品都不合住客使用,裝潢很頭痛,因此我們決定把設計流程顛倒過來,先決定室內格局、未來裝潢、水電管路配置,並預留彈性,最後才設計外觀,因為能夠水平整合,也降低很多屋主的成本。」
市場上有非常多的小筆土地、老屋,對建商來說沒有開發效益,雖然分散,但是存量大,累積起來的市場也驚人。若在海線買一塊地坪25坪、單價10萬元的建地,興建50坪透天,造價每坪僅9萬元,整體花費共約700餘萬元,但當地同樣的新別墅案總價多在1000萬元以上,因多了建商利潤、管銷等成本。


每蓋一層,就能針對已完工的該層再貸出一筆資金,可降低自備款。陳恒芳攝
建商注重管路設置,插座也比較多。陳恒芳攝
小型動工典禮。晨韡建設提供

建議40坪土地為佳

晨韡開發建設經理陳建安建議,若想自地自建,以30~40坪的土地為佳,以40坪為例,建蔽率若為60%,室內每層就有24坪,格局可規劃得很漂亮,也能有雙車位,「只要不急著入住、信用良好的,都適合自地自建,現在也不再限於要『很有錢』,只要準備3~4成的自備款就能啟動。」
即使沒有土地、月收8萬元的雙薪家庭,也有機會自地自建。一般土地融資為7成、建築融資為5成,各家銀行不同,陳建安指出,若以梧棲這棟5樓電梯公寓來說,以企劃書合併可貸款7成5,「重點是要找專業建商,從買地前就參與評估與規劃。」
王紹齊坦言,小型建商沒辦法跟大建商拼,但在「自地自建」這塊卻能站穩腳步,雖然沒有大建商的高獲利,只賺一點「代工費」,但風險相對低,沒有銷售或資金壓力,且可針對住戶實際需求、生活習慣,做出客製化設計,如梧棲案,每層樓配置都不同,也預留很多管路、讓格局增添彈性,滿足屋主需求,非常有意義。