價差關鍵決勝點 中南銷售兩樣情

字級:

分享:

【王鈞生、葉家銘╱綜合報導】地上權案遍地開花,台中雖有2大地上權案,但有人棄售轉租、有人重新規劃產品;高雄則多推出精華地段、1字頭搶客,近年更供給達2000戶。然專家分析,地上權在中南部銷售立基點不足,房價並無明顯落差,誘因不高。

台中中清路「親家Q+」改為精裝修自租。
陳恒芳攝

「親家Q+」轉租達滿租

中央為確保國有地開發永續性,2009年後規定,500坪以上大型國有土地不得標售,但可改以地上權形式招標,帶起一波全台地上權住宅風潮。而台中目前有2大地上權案,有的棄售轉租、有的重新規劃產品。
例如2014年有建商看好南屯8期年輕首購市場,推出中部首件地上權住宅案「美邦THE DAY」,鄰近豐樂雕塑公園,以2房、總價528萬元廣告價搶市,使用期限至2050年,但中間不斷停工、復工,最後改為2020年完工。
美邦建設楊經理解釋,「因銷售期適逢景氣轉換,所以一直在修改產品方向,造成工程延宕,而之前的已購客已全數退屋完畢,將在明年重新包裝大樓再次銷售,並調整坪數,細節價格未確定,但是公司對於地上權住宅挑戰,還是很有信心。」
另一指標地上權住宅案「親家Q+」,位在精華水湳經貿園區內,地上權70年,總戶數110戶,是當地重劃區唯一住宅案,預售開價每坪25萬元起,銷售不佳,前年成屋後更改定位「飯店式管理」、「自租模式」,2房租金21800元、3房26800元,因鄰近中科,有不少科技業承租。業者坦言,「中南部對地上權案接受度還不高,但改為轉租後,已近9成滿租。」
代銷業者黃健琮分析,地上權在中南部銷售立基點不足,一是中南部房價並未非常昂貴,蛋黃區地上權案每坪單價逾20萬元,僅為新古屋7~8折價,誘因不高;二是民眾普遍認為「有土斯有財」,盼將房屋留給下一代,因此推案辛苦。

高雄造鎮案「微笑時代」,使用年限70年、可分割地上權。唐郡威攝

「微笑時代」約新案5折

至於高雄地上權推案則相當火熱,近2年供給近2000戶,多屬精華地區、1字頭,相當於一般市區新案5折,引起不少民眾好奇。如國揚集團造鎮案「微笑時代」,總戶數逾740戶,規劃25~37坪小宅,每坪開價17萬元,使用年限70年,可分割地上權,已售4成。
另如五甲地區「R5新世界」,每坪成交介於12~15萬元,且已完銷;中都重劃區「韻綠」,每坪開價17萬元,較周邊建案便宜2~3成;美邦建設則在美術館地區推出中大坪數的「美邦ONE MORE」;銳揚建設將在五甲公園旁推出透天地上權住家,未來也將在三民區有造鎮地上權案公開。
針對地上權住家,上揚國際高雄業務三處總經理徐全興指出,該類產品選購後每年不用繳納地價稅,但每月要繳納地租,而地租計算方式是每年公告地價3.5%做計算,若以「微笑時代」為例,2房25坪戶型,每月地租約950元,3房37坪則約1300元。