高地租 低房貸 價值遞減 8地上權宅 半數閃退轉商用

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【詹宜軒╱台北報導】雙北房價10年增幅達7成,買房成家愈來愈不易,有不少建商改推「地上權住宅」搶市,以優惠價格販售「房屋使用權」、並無土地持分,但因與東方人「有土斯有財」觀念相牴觸,如今僅半數堅守住宅用途,其他則改為商用不動產或出租型酒店式公寓。

位於羅斯福路六段的地上權住宅「華固新天地」公設交誼廳。林琨凱攝

一般人理解的地上權住宅,應是沒有土地持分,卻擁房屋所有權的住宅,但自2011年起,政府力推第2代地上權住宅,為方便管理,房屋所有權仍在建商手上,買方僅取得「房屋使用權」,如「華固新天地」就屬之。
然而這與東方人「有土斯有財」觀念相牴觸。根據雙北市過往推出的地上權住宅案銷況及後續使用情況,可發現民眾對該類產品,多恐於貸款、地租等問題不敢出手,腦筋動得快的開發商,選擇切割年限銷售、或自發提供公司貸降低民眾負擔;也有人與公部門一搏,爭取地租穩定機制;有部分開發商寧願黯然退場,改為商用不動產使用;也有人打拉鋸戰,自預售賣到成屋還沒完銷。

銀行對「地上權住宅」放貸成數及利率較差,需有足夠自備款。林琨凱攝

地租仲裁勝買家回籠

盤點雙北8大指標地上權住宅,銷況最為亮眼,當屬景美財政園區「華固新天地」、及剛開賣的松山「潤泰代官山」。前者於2014年預售,單價為周圍新屋55折,加上華固品牌與絕佳地段,銷售成數逼近9成,但交屋前夕卻傳出已購客因地租問題引爆退戶近200戶,對此,華固先是自掏腰包祭出「地租10年凍漲」方案,再提出地租仲裁案,大勝國產署,確保未來3.5%地租中,有2.5%不跟漲,使買方一一回籠。
而潤泰案則是在70年使用期中,提出先行銷售25年年限方案,銷售總價壓至500萬元以下,標榜長租概念,潤泰創新總經理李志宏說,「此案月繳納貸款金額加上稅金、地租、管理費約2萬元,低於周圍行情,也是成功吸引買方主因。」另外,切割年限銷售的第一人「派樂地」,開賣至今超過3年,還餘零星戶數出清中;也曾打分割年限銷售的「昇陽寓見」,已邁入第2期銷售。
已從住宅案轉型商用不動產的案例,包括「仁愛本真」、「志嘉水曜」、「吉美璞立」等,其中基地位於大安路一段巷弄內的「仁愛本真」,曾被視為最貴地上權豪宅案,但去年與馬來西亞鼎聯集團簽訂租約,改為旅館;位於羅斯福路二段的「志嘉水曜」,則改為文創型商務旅館;位於民生東路四段的「吉美璞立」,銷售失利後轉為租賃型酒店式公寓,現滿租中。
另有建案如「將捷SOLO」,考量銷況不如預期,為保產權獨立、未來開發商可自由運用,因此退掉所有買方訂單,先行開工興建再做打算。
創意家行銷副總經理柯仲武透露,消費者對地上權案的疑慮,不外乎貸款、地租2大心魔,「由於市面上銷售的地上權案,多屬不可分割產權的產品,民眾向銀行貸款,往往會遇到成數不足、或利率較高的窘境,開發商為解決此一問題,便會加碼提出公司貸,讓民眾減少頭期款負擔,但未來若物件轉手,第二手買方就沒有貸款優勢,加上使用年限遞減,房價恐因此貶值。」

「仁愛本真」位於仁愛路四段,曾被視為最貴地上權豪宅案,現已改為旅館。范厚珉攝

地租相距至少達22倍

至於地租,依據現行地上權案繳納規範,是依照公告地價的3.5~5%不等繳納,與一般自用住宅地價稅優惠稅率僅千分之2相比,兩者相距至少22倍,加上公告地價漲幅難掌握,嚇跑預算不高、才選擇地上權住宅的民眾。
華固總經理洪嘉昇認為,針對新天地案在地租仲裁的獲勝,加上公部門已裁定未來地上權案地租將改採部分固定計算,顯見政府善意,未來在民眾接受度提升情況下,不排除再投入開發。