名家專欄 以市場為師

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2018年轉眼過了三分之一,整體市場在買賣移轉棟數上頗有表現,根據內政部統計,全台交易量今年前四個月已達8.5萬,是2015年以來的同期新高,對於房地產業者而言,最壞時刻已經過去,但告別陰霾之後,大家更關心的是,接下來,市場會怎麼走?

住商不動產企劃研究室經理 徐佳馨

如果以成交量來看,在沒有重大利多、利空影響為前提,若市況維持不變,今年交易量約在25.6萬棟,僅優於2016年的24.5萬,似乎也沒有想像那麼火熱;要是能在未來的幾個月提升交易熱度,搶進30萬棟大關也非難事;最壞的狀況是,第一季買氣未能延續,惡性循環下,甚至可能無法守住2016年成交量防線。
不過,在政府不會再有打房新政,雖然升息號角響起,幅度也不會太大,年底大選縱有紛擾,也不至於產生購買抗性,僅剩下大環境瞬息萬變,民眾心態難以預期的變因下,今年還有半年時間可以努力,市場想像空間仍在。接下來,買氣能否打開,甚至重新點火,端看兩大關鍵。
其一,是新案價格與銷售表現。從2013年第四季北市領跌起,期間經過建商掀起價格破壞戰,帶動全面價格下跌,時至今日,各主要都會跌幅已經縮小,甚至不跌反漲,僅有零星個案有較大跌幅,這種態勢也讓建商態度轉硬。接下來,若價格不跌,銷售量卻仍維持水準,將使買方重新審視市場,將有機會帶動買氣;反之,若銷售量沒有明顯提升,那麼將出現新一波的價格戰。
其二,為銀行態度。現階段購屋族多數困境在於自備款不足,若銀行端在貸款成數上有較多的空間,雖然升息在即,但因幅度不大,影響甚微,對於買方來說,購屋選擇性將大為提高,也能帶動買氣。
不過,買方對於價格仍舊敏感,如果賣方因交易量放大而見獵心喜,主動大幅調價,在整體景氣未明朗,實質薪資沒有提升的狀況下,無異殺雞取卵,剛剛點燃的星星之火,也將很快澆熄,這是目前持有人不可不謹慎的地方。
市場由多轉空,當資訊爆炸,「買」和「漲」不一定畫上等號,業者無須自作聰明,試圖粉飾太平,還不如奉需求為先,回歸誠信為本,以市場為師,重新審視不動產的本質,自能做出新格局。