區域房市 桃園房市 租貸、保值兩相宜

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台商大本營 業者積極拉攏
桃園市由於握有桃園機場加上產業聚落完整,因此海外台商數量一直相當可觀,除了工業用地、商辦需求放大,部分資金更往住宅產品移動,於目前自住當道的氛圍中,意外形成另一塊特殊市場。文/陳英寰

擁有完整產業聚落的桃園市,向來是台商的大本營。

產業聚落完整的桃園市,在早年資金大舉西進中國的時期,便已創造出為數不少的台商族群,不過隨著對岸勞動政策及外匯管制日趨嚴格,有的將經營重心轉入東南亞、有的則選擇回流台灣,而留在中國繼續打拼的台商,為了降低風險,無不想方設法將資金移出,且相較台灣股市的不確定性,購置不動產成了他們資金停泊的重要渠道,因此對桃園不動產市場而言,台商是十分重要的銷售對象。


台商鎖定收益及保值

然而,近年桃園房市受到大環境景氣影響,成交價格大致都下修約10~15%,在去年終於止跌回穩,價量都繳出不錯的成績單,吸引先前觀望的台商們陸續出手,但不似景氣好時的大手筆,改採「點放」的方式購置,以先挑地點、後選產品的原則,而購置目的主要分為兩個:穩定收益及資產保值。
代銷業者指出,桃園這兩年線上個案大多都是首購類型,看似跟台商需求比較沒有關聯,其實很多出手的都是台商,求的就是出租的穩定收益,特別是桃園跟鄰近的台北房價落差很大,可是租金方面卻差距有限,反映在投報率可維持在3%左右,若是地點附近又有重大建設,還能期待日後房價的上漲,因此想要資產配置的台商,不少都抱著這個思維出手。

中路重劃區今年推案量可望有所放大。

租貸市場投報率穩定

現階段首購個案多與住宅需求高的區段還是以北桃園為主,尤其是桃園、內壢等區段,因交通機能較為發達,當地租貸市場向來穩定,提供了置產出租的誘因,之所以不計北客的原因,在於北客若南下桃園幾乎是買房,除非有工作地緣性,否則出租市場還是鎖定區域客層居多;以桃園來看,扣除舊市區,就屬中路重劃區最具代表性,地點緊鄰桃園核心市區,是繼中正藝文特區後少見的大型重劃區,土地供應量相當充足,且除了綠化面積大,道路規劃以60米及30米道路為主要幹道,街廓方正、完整,易於開發,桃園在地指標建商全數到齊,今年推案量會放大許多,唯目前價格方面仍有所拉鋸。
至於南桃園,無疑就是青埔特區為指標,「明日朗朗」專案經理裘依仁表示,青埔特區具備高鐵、捷運及配合高速公路,創造絕佳的交通區位,所以可見國泰、冠德兩大財團接連進駐開發,而知名瑞典家具製造商IKEA也確定於青埔打造全台最大的IKEA賣場,在在都顯示區段本身的吸引力,不僅自住客層回籠,隨著年關將近,台商看屋比例確實明顯增加。

青埔特區具備充足的發展條件,吸引不少台商置產目光。

高端住宅仍受台商青睞

有別於穩定收益,另一種則是傳統高端住宅的置產,這種模式強調產品稀有及保值性,所以地點及產品規格都必須到位,所以位處桃園豪宅指標的中正藝文特區自然榜上有名;在剛性需求當道的市場氛圍下,縱使個案訴求偏重大坪數格局,但中正藝文特區房市卻不受影響,買氣依舊維穩不墜,尤其區段開發已進入成熟期,不僅吸引桃園在地客層,來自雙北市的客層也占了極高比重,特別現今房價與雙北市相比,仍具有一定比價優勢,加上通勤時間易於控制,進而成為台商頗為喜愛的置產標的。
房產業者認為,中正藝文特區能同時擁有A級指標商辦、高級住宅群、藝文設施與捷運,放眼北台灣都實屬珍稀,因為有這樣的區域利多,物件價值比起其他區段更讓人放心,且不論政府或是民間的各項建設,進度上都可以看得見,對置產更有加乘的拉抬效果。


中正藝文特區地位穩固

此外,中正藝文特區尚握有兩個潛力籌碼─捷運綠線和桃園市圖書館總館(下稱桃園總圖);預計今年動工的桃園捷運綠線,預計工期為8年,從八德區介壽路,經桃園火車站、沿中正路穿越中山高,到蘆竹區、大園區進入航空城園區,在G32站與機場捷運A11坑口站共構,路線全長約29.3公里,沿途設有20個車站,包括地下與高架車站各10座,由於行經傳統人口稠密區,因此被視為帶動桃園區域再造的重要工程,而桃園火車站到中正藝文特區(即G7至G11)這段黃金路線,因人潮及商業活動集中,最受市場人士所看好,其中緊鄰中正藝文特區的G10及G11兩站,一般公認最有成為核心站的客觀條件。
另一個焦點桃園市圖書館總館(下稱總圖)將由台灣的郭自強建築師事務所與日本的株式會社設計國際團隊攜手合作,以「生命樹」的意象做為建築外觀主軸,預計今年完成設計、2021年完工營運;這座位於南平路、新埔六街口的桃園市總圖,採地下2層、地上8層的多功能複合設計,兼具電影院、文創商城及主題餐廳等,以複合型為發展方向,其中電影院、文創商場及主題餐廳採委外經營方式,活化各項設施,提供市民多元化服務,市場普遍認為,屆時總圖完工啟用後,中正藝文特區地位勢必更定於一尊。

中正藝文特區經過10年發展,已成為大桃園公認的富人聚落。