蛋白區衝衝衝 三民 鳳山漲幅超乎預期

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蛋白漲 蛋黃跌 高市外圍鍍金
高雄房市在2017年繳出不錯的成績單,不過出現蛋白漲、蛋黃跌的詭異趨勢,部分外圍行政區的房價在不看好中逆勢上漲,反而蛋黃區跌價,甚至也有不被看好的區域,房價一舉突破2字頭,跌破大家的眼鏡。本期《蘋果地產王》就帶大家來看看這些高雄的漲價跌價區。
採訪╱陳建宇 攝影╱唐郡威

鳳山去年成屋熱賣,房價較前年上漲許多。

【陳建宇╱高雄報導】2017年高雄房市從下半年起逐漸加溫,雖然各行政區漲跌互見,但全年表現仍超乎預期。不過弔詭的是,過去大家普遍認為蛋黃區的房價反而下跌幅度大,蛋白區則是一路向上衝,包括三民、鳳山等區域,去年房價都有不小的漲幅。

仁武區也是高雄的首購熱區,房市價量齊揚。
唐郡威攝

高雄去年房市可用「超乎預期」來形容,尤其首購宅賣得嚇嚇叫,有些區段甚至沒成屋可賣,建商只好緊急推出預售屋。龍登國際總經理戴嘉聖表示,這就說明了為什麼蛋白區如三民、鳳山、楠梓及仁武這些行政區的房價,在去年會有長足的進步,因為高雄首購市場大熱,民眾搶進這些房價相對市區更親民的區段,房價就有上漲的動力。


前鎮漲幅最大

根據高雄市房屋市場調查協會統計,2017年高雄房價漲幅最大的是前鎮區,較2016年上漲38.35%,但去年前鎮區的推案量並不大,何以房價有如此大的漲幅?高雄市房屋市場調查協會副理事長廖致傑表示,前鎮房價漲主要是因為有超級豪宅案如「遠雄THE ONE」帶動,才有如此驚人的表現。
若撇除超級豪宅,像三民、鳳山區就是不折不扣的蛋白區,去年漲幅分居2、3名。三民區位於高雄市的中間位置,地理上算市中心卻不被認定是蛋黃區,因此推案以首購產品居多,由於人口數多、鄰近市區,房價原本就有2字頭水準,去年更因個案帶動,房價上攀超過每坪25萬元,今年預期三民區將有更多推案。
鳳山房價也是漲得理所當然,行政區範圍廣,人口是高雄市最多,更是外圍區段民眾往市區移動的第1站,去年熱度是高雄之最,甚至有成屋案開賣3個月就完銷。戴嘉聖表示,鳳山成屋賣到沒得賣,連過去高雄民眾較不喜歡的預售案也開出紅盤,需求量大就帶動房價,開價每坪20萬元的個案大有人在,成交也接近每坪18~19萬元的水準。此外像楠梓、仁武等行政區,都有如同鳳山的趨勢。


鼓山賣壓沉重

但若討論到高雄去年的跌價區,很難想像是大家稱為蛋黃區的鼓山。廖致傑指出,前2年房市開始反轉向下,鼓山區仍有大批中、大坪數的餘屋,總價帶較高讓這些餘屋成為鼓山沉重的賣壓。但廖致傑也提醒,鼓山房價下跌幅度較大是因為基期較高,修正價格後讓跌幅看起來很驚人,實際上鼓山仍是高雄精華區段,只是房價現在更貼近市場。
諸如前金、新興、苓雅等南高雄的舊市區,腹地較小缺乏發展性,戴嘉聖表示,加上這些行政區的單價較外圍區段高出一截,讓現在的年輕購屋主力難以負擔,因此成交量下滑,也造成房價下修較明顯。不過在建商縮小坪數、壓低總價帶之後,也有個案扭轉劣勢,如「達麗東京」、「聯上鉑麗」銷售都有亮眼成績。


高雄舊市區因為腹地小、缺乏發展性,因此房價下修較明顯。
鐵路地下化沿線將是今年高雄房市的熱點。

【專家意見】楠梓1字頭仍是熱區

外圍區段像楠梓的價格平穩,供給量大,而且房價仍在1字頭,在首購需求未見衰退的狀況下,預期今年仍將是高雄的熱區,房價也有機會上攀。鳳山、三民則是生活機能完善,加上有確定的交通建設如捷運黃線,房價也看好將上漲。

廖致傑
高雄市房屋市場調查協會副理事長

【專家意見】鳳山仁武新高可期

今年高雄市外圍的蛋白區如鳳山、楠梓、仁武等區,仍然是首購的熱區,房價有機會站上新高。而市區則要看鐵路地下化沿線,雖然距離完工還有一段時間,但建商收購鐵路周邊土地的動作頻頻,房價今年就會開始發酵。

戴嘉聖
龍登國際總經理