溫和持平、價格至上及首購為主 2018年房市趨於穩健 新案供給量可望成長

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綜合幾位專家的預測及看法,本刊提出溫和持平、價格至上及首購為主的三個2018年房市方向,且延續2017年回歸基本面的客觀條件,相信2018年房市發展會趨於健康。
文/陳英寰

在市場回歸基本面,2018年房市可望更趨健康。

本刊認為,「首購衝陣、總價至上」將是2018年個案銷售的要件,雖投資買盤再度現身市場,但整體力道完全不及前些年大紅大紫的瘋狂景況,且受限於房地合一稅,短進短出難有操作空間,因此剛性需求仍將主導2018年房市走向,首購行為依舊扮演最佳主角。


雨遮新制將造成干擾

然而,2018年房市也將迎來多項新政策,特別賴清德接任行政院長後,針對一例一休爭議、產業五缺及稅改提出修正方案,其中備受各界關注的稅改,若如期於本立院會期三讀通過,將刺激閒置資金流動,對股、房市都屬正面籌碼,不過「屋簷雨遮不計坪、不計價」新制應會對市場造成一定程度的干擾,尤其政府強力推動的都更,因先前和地主多採舊制洽談,新制上路勢必衝擊進行中案件,後續效應值得密切觀察。
回顧2009~2014年,這5年房市走勢勇猛無比,建商、代銷可說荷包滿滿,但房價過高的負作用隨即而來,民怨浪潮迫使政府不得不出手干預,央行更屢次的縮減房貸成數,對交易市場影響甚鉅,不可否認,此舉確實有效抑制炒作投資,但真正需要房貸的自住客層也連帶受到影響,所幸市場並未呈現懸崖式摔落,反而以一種軟著陸的方式回應,直到2017年始回歸相對健康的市況,2018年相信會持續遵循如此模式發展。


唯有價格才是王道

另一方面,有鑑於業者2017年在定價策略轉趨平實,使得銷售端普遍展現不錯成績,所以在2018年新案供給量上頭,量體會較2017年成長,像是大台北地區江翠北側重劃區此類擁有價格優勢的地段,新案競逐會更加明顯,至於桃園、台中、高雄等地,除了1字頭房價區段可望續熱外,CP值高的個案也將有所斬獲,而過去幾年被視為票房毒藥的換屋產品,於2018年將重新找回市場能見度。
不少業者私下表示,現在早就沒人喊創區域新高價了,只有合理(好地段)或便宜(外圍)兩條路可以選,畢竟市場上投資客都被清洗的差不多,目前留下來的9成都是自住客,他們地段可以屈就、產品可以陽春,但價格絕不能高,新案價格一高就難賣;這又衍生出另一種現象,有些個案可以玩降價促銷,在於本身土地取得時間早、價格低,可是它終究是少數,目前大多數建商土地取得成本都高,加上以往的容積獎勵限縮,加重了土地成本比重,建商能夠做的就是往建材或獲利兩途釋出降價空間,不難預測,2018年買賣雙方的共識理應還是圍繞在「唯有價格才是王道」。


選舉不會成為市場隱憂

總結來看,溫和持平、價格至上及首購為主是本刊為2018年房市所判斷的三個方向,同時,2018年年底將舉行縣市長選舉,一為蔡英文政府上台兩周年的期中考,二則社會住宅議題將重新被關注,就台灣過去幾年的選舉經驗,「居住正義」有很高機會又再被拿出來做為選舉議題,但這次情況不太一樣,前幾年房價高,或許還有其共鳴性,不過當今房價已回落合理區間,除了大台北地區尚有房價問題外,其餘縣市1字頭地段林立,只差薪資水準未到位,檯面上政治人物若想在由此獲取利益,相信最終收穫有限,因此選舉干擾將不會成為2018年房市的隱憂。

雨遮新制上路勢必造成一定程度的市場干擾。
講究價格至上的自住客層,依舊會扮演市場主角。
如無重大事件,現有低利率環境不會產生太多變化。