北中南房市 專家大評比 2018表現:價量持平居多

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買房除了地段、地段、地段,最關鍵的因素還有時機!央行總裁彭淮南日前表示,「房市已經soft landing(軟著陸)」,顯示房市回穩。揮別2017、邁入2018年,市況仍呈現多空交戰、詭譎難測之勢,全台專家怎麼看?本期邀請全台北、中、南共5位專家深入剖析區域房市,讓你掌握購屋良機。
文╱黃敏婷、陳英寰、莊亞築、張雅雲、黃竹君 圖╱Sandy



【吉家網不動產董事長 李同榮:持平】
房市走勢三步曲 止跌丶落底丶盤整

台灣房市從2001年轉入多頭市場後,房價漲幅原本會在2008年金融海嘯劃上句點,但馬政府為解除金融海嘯危機,宣布降低遺贈稅,並採取低利率措施,使得房價延伸了近5年的末生段漲勢。
2011年2月個人提出「2014年房市反轉論」的論述,精準預測台北房市將於2014下半年反轉向下,中南部反轉點將出現在2015年上半年。同時,也大膽預測2017年Q4北市房價將率先止跌,全台房價也將於2018年Q2全面止跌。如今,2017年即將結束,從價量關係與房價走動趨勢觀察,台北市房價的確有止跌落底跡象。
2017年全台交易量有機會成長13-15%,預計全年約27-28萬件交易量。台北市因推案量減少,久耐不住的自住剛性需求買盤逐漸進場,成為支撐低總價市場止跌的領頭羊,全台素有房價指標章魚哥之稱的大安區已呈現價穩量增的現象。新北市歷經2016年大量交屋潮的殺價取量,吸引換屋族群進場成功的消化不少餘屋,加速了新北市房地產的趕底時間,預期2018年Q2有望止跌落底。
從房地產基本面影響分析,大台北剛性需求強,累積觀望的買盤約六、七萬戶將逐漸出籠,抵銷了餘屋累積數量,房價跌幅趨滿足點,大台北近年被壓縮的交易量也將會顯著反彈。中南部因受惠地方前瞻建設啟動的利多,將會減緩房價的補跌空間。
2018年上半年全台房價此起彼落,但在六月之前,房市將全面止跌,房價隨之落底,但落底之後不會有強勁反彈行情,下半年起,房市在谷底之上仍需盤整一到兩年才會有一小波陽春行情。所以,2018全年房市走勢可用「三步曲丶六字箴言」來形容:止跌丶落底丶盤整。


【住商不動產企劃研究室主任 徐佳馨:持平】
總體經濟影響不大 自用撐盤

2018年房市應該還是以保守態度審視,從幾個大分向來分析,第一、總體經濟面,國泰台大產經團隊預估明年經濟成長率為2%,雖略低於2017年預估的2.1%,但整體環境可視為大抵相同,2018年應該也會維持這個基調;利息方面可以來做一個觀察,雖然美國聯準會升息,但國內未來升息幅度應該不會太大,因此房市受整體經濟影響應該不大。
第二、以政策面來看,短期內政府應該不至於再有打房的動作,考量到房地合一和實價登錄上路後,已達到合理課稅的目的,2018年比較值得注意的房市政策,應該是雨遮不計坪不計價,不過大部分的建商都已經做預防性措施,未來還是回歸買氣基本面,政策面對房市影響甚微。
從產品面來看,2018年應該仍舊是自用產品當道,主要是投資型產品需要租金穩定收益,入手價格要低,但目前這波價格修正還沒到甜蜜點,所以2018年還是自用撐盤。新的一年購屋民眾對價格修正也沒辦法有太多期待,由於2017年一波破盤價來自於新屋催動,過了這段銷售期,破盤價策略難再延續。
現在的預售市場,期待建商或代銷打價格戰有限,未來的銷售策略上來說,由於購屋民眾自備款準備普遍不易,因此應該以主訴求低首付為主流。成屋市場方面來說,蛋白區的換屋產品值得觀察,比如說台北市的北投區、文山區,買氣會比過去熱絡一點。至於都更議題,大部分的人都已經死心了,倒是2018年的租賃市場會續熱,市場值得期待。


【桃園代銷公會理事長 簡貴生:持平】
波段築底完成 務實銷售成主流

2018年房市個人預測應為持平溫和的走勢,主要來自於前3年的波段築底接近尾聲,以及炒作買盤的消退讓剛性需求重回市場,回歸房市的根本就是「居住」二字,況且自住導向對於價格波動敏感,就現階段大環境氛圍,建商於價格面並無太多籌碼,唯有務實以對始能突破銷售瓶頸。
可以肯定的是,近來各區指標案在開價上已收斂許多,不如之前跳躍式的開價走勢,重要的是,在短線操作大量退場後,房市回到品牌、地段、環境、規劃等基本面,自住客層選擇物件能以客觀條件出發,確實是好事一樁。
較為合理的推測,2018年年中房市有機會完成築底,這股趨勢從2017年就可嗅出端倪,穩定的價格創造理想的成交量,這與建商持續進行價格調控有絕對的關係,反倒是中古市場價格略為僵化,使得兩者價格差距急遽拉近,也讓賣相較佳的新成屋表現更為突出。
另一方面,首購買盤雖有效支撐起基本交易量,相對的,需求量也會很固定,所以符合個人所提出的持平溫和預測,同時可以預見2018年買方考量重點仍圍繞於總價因素,但除了大台北都會區外,3房可望取代2房成為主力商品;目前市面上2房新成屋,多為因應前一波高點而生的折衷方案,畢竟先前全台房價達到高點,大多數建商為了控制總價區間,不得不縮小產品格局,但隨著近年房價回落,相同總價區間已能選擇3房格局,且就實際居住面,3房自然優於2房,自住民眾也樂於「升等」,至於2房則可吸引年輕自住客層出手。
若著眼大環境,2018年雖有不少新政策上路,不過整體走向還是相對樂觀,特別房貸利率最低來到1.44%(青年安心成家方案),加上台灣現今經濟情勢難有升息空間,判斷央行不會貿然大幅提升利率,頂多調節性的升息1~2碼,對一般房貸族負擔雖有加重,尚在可接受範圍內,不致於產生市場恐慌。


【總太地產董事長董事長 翁毓羚:持平】
自住市場當道 換屋族等待進場點

2017台中房市自住客當道,同業推案都集中在小坪數,低單、低總價個案,以總太位於台中市北屯區熱銷指標案「美樂地」為例,建商不僅打出讓利價,還推出一年免管理費,推案1年內就寫下銷售破9成佳績,儘管集團旗下建案多熱銷,但總太地產對於明年房市仍持保留態度,評估購地也格外謹慎,翁毓羚強調,中部建商水準居全台之冠,景氣不明,唯有特殊個案產品才能異軍突起,有絕佳的銷售表現。
翁毓羚觀察,有自住需求的民眾很多,但因薪水沒漲、物價持續飆高,可動用的購屋資金也越來越緊,大家的購屋預算明顯下修,若這樣的大環境未改善,明年房市應該仍是小坪數市場,推案總價是重要關鍵。
她也觀察到,近來南北移動人口越來越多,北部置產客、退休族的購屋傾向值得關注,因中部房價相對北部親切,若再加上捷運宅等話題加持,北部置產客下手速度極快,甚至連店面產品也是他們關注焦點。
有趣的是換屋族群,雖有需求但不急於一時,加上中古、預售、成屋案的市場價格相當混淆,導致換屋族的下定速度十分緩慢,同一區域都比過一輪後還無法決定,也有部分換屋族堅信房價仍有下修空間,仍在等待適合進場時機。
翁毓羚認為,對開發商而言,首購、換屋族群都是明年房市重點,都要照顧,首購產品夯,換屋產品也一樣會好,重要的還是自住市場當道,開發商設計產品時必須更貼近使用者需求,才能獲得購屋族的青睞。


【高雄市建築公會理事長 張永義:持平】
剛性需求仍在 首購自備成關鍵

展望2018年高雄房市,仍以自住買盤為主,目前建案成交價已趨於市場行情,預估郊區每坪15~16萬元的首購2~3房產品,仍是未來成交主軸。2018年因低自備案減少,對高雄首購房市帶來影響,首購族注意力多半放在是否買得起,新成屋自備款2成是否能夠承擔,是未來成交關鍵。
2017年不少首購、首換型自住客已進場購屋,大坪數產品的銷售期則是持續拉長。根據高雄市不動產開發商業同業公會統計,今年1~11月會員申報開工,大樓總戶數僅4555戶,與去年同期相比,今年申報量較去年減少9.7%,顯示建商推案保守,而在持續減量供給下,剛性需求仍在,對2018年房市持平看待。


【高雄市代銷公會理事長 張明道:看好】
高雄房價基期低 穩中透強

2018高雄房市仍是「穩中透強」!高雄房價基數太低,中短期持平向上,長期看好,2017年有不少新案價格出現修正幅度,主要是前一波價格跳空漲太多,出現的回歸市場面。
若從土地價格來看,不但沒跌,鳳山、橋頭區地價已經出現飆漲,顯示建商仍看好未來後市。
這波買氣多由自住客撐盤,以首購、首換客層為主力,投資客不是縮手,主因是政策面不友善,導致出手次數降低、考慮期拉長,未來自住產品為主的首購區域買盤仍強,買氣一枝獨秀。
豪宅產品則要從品牌力、地段、景觀性3大面向來挑選,未來性則是看好亞洲新灣區,亞洲新灣區豪宅產品釋出與成交量仍稀少,不過地段發展成熟,無論交通、商業、學區機能均到位,尤其是具海洋景觀的豪宅產品,因供給有限,保值效應強。