2017年 首購買盤構築安穩市況 移轉棟數預估達28萬棟 交易量明顯成長

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在首購買盤的全力支撐,配合政策鬆綁、利率低檔、建商讓利等周邊因素,2017年房市呈現價穩量增的格局,也是近幾年銷況較為順遂的一年,不過部分區段價格拚搏激烈,行情是否再有變動仍有待觀察。文/陳英寰

2017年首購買盤扮演市場回溫的重要推手。

評斷2017年房市,某種程度連結了2018年仍以「自住為王」的趨勢走向,特別擺脫了2014~16年的買氣低谷,2017年房市表現可謂絕地翻轉,一方面政府全面鬆綁管控機制,無論貸款成數、利率皆有利於自住客層,二則各地行情回落至近年的低點,使得整體成交量明顯擴張。


首購產品扮演主力角色

除了台北市,自新北市以降包括桃園市、台中市及高雄市等主要都會區,首購族群撐起2017年買盤主力,多數以25~35坪中小坪數為首選,總價1000~1500萬元之間,或是1000萬元以下的中低產品最熱門,主要是總價較低、民眾接受度高,房貸也負擔得起,但過多同質首購個案林立,造成換屋市場出現空窗期,因此2017年下半年陸續有建商推出48~60坪大小的換屋個案,不僅未成為票房毒藥,反而逆勢開出紅盤,更透露2018年換屋需求重新抬頭的重要訊號。
再者,經過前幾年的多空交戰,2017年房市供需及價格已回到相對妥適的區間,個案銷售回歸基本面已為共識,但在部分新興重劃區,受制於獎勵時程的容積誘因,迫使建商不得不申報開工,因此供給量甚為充足,也導致區段行情難以拉抬,個案拚搏更趨白熱化,2018年價格支撐面是否穩妥將是一大觀察重點。


低利率環境可望持續

以2017年的銷售反應來看,自住買盤力道強大,但購屋者態度趨於保守,成交期較選前拉長不少,如前述所提,在產品類別方面,35坪以內的首購型格局,在2017年扮演市場主流角色,而48~60坪的換屋型產品在市場供應量相對稀少的情況下,出現銷售契機;至於百坪以上的豪宅產品,由於客源有限,去化速度仍相對緩慢;至於與房貸息息相關的利率問題,雖現階段美國實施貨幣緊縮,但考量當前台灣經濟情勢,央行升息的可能性不高,尤其升息牽涉到的層面太廣,加上蔡政府力穩出口政策鮮明,如再度升息將導致電子業失去競爭力,連鎖效應下,預估2018年利率將維持與2017年同樣基準。
當然,在自住買盤進場拉抬下,2017年移轉棟數可望能突破28萬棟,相較2016年的24.5萬棟歷史低點,成長近15%,但距離每年30萬棟的健康值還是有段差距,可說是「微溫而不熱」;值得注意的是,雖房價水位滑落但租金行情卻呈現上揚,一改前幾年高房價、低投報的現象,中長期持有的投資客層重現蹤跡,其持有物件皆位處市區並投入租貸市場,除商辦等特殊需求市場外,多為好出租的1~2房物件(非分割套房),投報率大致可維持在2~3%不等。
總結來看,政策鬆綁、建商讓利、自住導向,2017年房市稱得上近幾年難得的「安穩時期」,或許市況沒有大紅大紫但至少還過得去,業者也不像先前一頭熱,在開價策略方面皆轉趨務實,畢竟先有量才來求價,沒量又何來的價呢?

央行總裁彭淮南日前表示,台灣房市已軟著陸了。(本刊資料照)
隨著實價登錄資料日趨完備,區段行情已不再是秘密。
2017年房貸利率仍維持低檔,有利自住民眾。