2017全台房市熱區大特搜

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2017房市表現如何?根據六都地政局公布2017年11月建物買賣移轉棟數,六都買氣噴發,交易量月成長7.2%~39.6%,尤其台中市一舉躍升至3775棟、月增39.6%、年增21.1%,表現最為突出,且六都11月累計18841棟,月增24.3%、年增10.1%,在買氣出籠之下,第四季可望小拉尾盤。文/陳英寰、黃竹君、黃敏婷、莊亞築、張雅雲 圖/Sandy

2017雙北房市熱區依舊以低單、低總價產品掛帥,圖為「金城舞」大批民眾於接待中心內洽談簽約。

「首善之都」台北市一掃前2個月陰霾,重新站上2千棟大關,全國不動產大台北區協理林于欣指出,近期台北市房價呈現平穩,相較於高點房價已降1~2成,達到買方滿足點,在換屋族積極購屋的情況下,買氣明顯增溫。


板橋江翠重劃區 2017新北銷售最熱

號稱北台灣銷售最熱的「板橋江翠重劃區」,吸引包括國泰遠雄、興富發、聯上、華固等指標建商購地,重劃區分AB、C、DE、FG 四區,鄰近華江橋、萬板大橋、華翠大橋、台64快速道路等,該區建商推出每坪4字頭單價,直接打趴周邊中古行情。
根據實價登錄資料顯示,周邊屋齡約10年的中古屋,每坪成交價約5字頭,更遠一點的土城、新莊平均行情也要4字頭,等同比買中古屋更划算的價格搬進新屋,板橋江翠重劃區指標案第4季湧現150億元案量,其中「新外灘-仰真」成交價每坪4字頭,部分高樓層、景觀戶已直奔5字頭大關。


土城金城計劃區 新案兩天賣破百戶

新北市另一個熱銷區域,舊稱「暫緩發展區」的「金城計劃區」,東以青雲路為界,西至學府路,南達金城路及明德路北側,北至新北高工,總面積約45.5公頃。以通勤族最關心的交通分析,「金城計劃區」有串聯大台北經濟核心的捷運板南線行經,未來還有預計2020年第一階段通車的萬大線;開車族則可透過65快速道直達中山高,及由規劃增設的土城清水交流道連結二高。
以重劃區的整體規劃來看,「金城計劃區」採棋盤式規劃、綠覆率高,觀光資源豐沛,還有產值4.63兆的鴻海集團企業總部也設立在土城,整體立地條件堪稱內湖四期重劃區,房價卻平易近人許多,吸引有買房需求的科技家庭購屋。
分析成交行情,區內「華固新綠洲」、「國泰金城」等案,實價登錄房價大約落在48~61萬之間,據了解,「金城舞」總戶數255戶,規劃2~3房產品,每坪價格約40萬起跳,幾乎是實價登錄打7折,日前更創下銷售2天破百戶成績,客層多是家住附近的父母為子女購置,以及年輕人新婚成家。


鶯歌鳳鳴重劃區 2字頭買盤出籠

另一推案戰場「鳳鳴重劃區」位於鶯歌西北方,以鶯桃路、桃鶯路、永和街、大湖路、鳳吉一街等路段為界,開發總面積50.74公頃,屬於民間自辦重劃區,使用分區包含住宅區、商業區、電信事業專用區、機關用地、學校用地、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地用地、停車場用地等,該區平均房價每坪僅2字頭。
「新潤幸福莊園」基地面積約1653坪,建築前方約7500坪學校預定地,享寬闊棟距,鄰近新潤建設捐贈的千坪綠地公園,將來擁有家旁就是公園的綠意生活;樓層地上15樓、地下3樓,總戶數245戶(含6戶店面),目前主力坪數33、37坪3房,總價950萬元起,目前全案已動工,預計108年下半年完工。

號稱北台灣銷售最熱的「板橋江翠重劃區」指標案於2017第4季湧現150億元案量。
新北市另一個熱銷重劃區「金城計畫區」2017年新案買氣頗為亮眼。
推案戰場「鳳鳴重劃區」以低單價2字頭搶市,圖為「新潤幸福莊園」樣品屋。

房價因素 南桃表現優於北桃

2017年桃園房市焦點大多集中在南桃園,包括內壢、中壢及平鎮等地區,整體銷況皆展現漂亮數據,北桃園雖有眾多重劃區題材,但建商當時土地取得成本較高,使得新案房價仍具備一定門檻,連帶使得銷況不如南桃園亮眼。
當中,內壢無疑是2017年桃園房市的最大贏家,內壢和桃園其他都市發展軌跡雷同,生活圈都是依附在火車站周邊,且緊鄰台1線中華路(俗稱縱貫線),附近又有中壢工業區及高速公路,因此商圈、交通甚至就業環境,並不遜於桃園及中壢,可是房價基期偏低,區段漲幅不甚明顯,正因如此,在「機能佳、夠便宜」的誘因下,偏重自住的首購民眾紛紛朝此區集中。
代銷業者指出,在桃園、中壢房市推擠效應下,內壢1字頭房價顯得親民,加上地點適中、周邊機能成熟,未來還有台鐵地下化可整合前後站區域,擁有相當不錯的先天客觀條件,像是「合遠大學城2」、「合康新天地」、「普忠大道」、「和耀家」到近期開案的「合康新天王」,銷售節奏皆十分順暢。


平鎮首購撐盤 個案銷況順遂

平鎮供給量稱不上充足,不過2017年幾個案子表現卻超乎預期,包括平鎮國小對面的「天之驕子」、環南路上的「慕光」(日前完銷)、「鉑晶悅」、廣泰路旁的「豐悅」、新德街的「悠遊郡」等市區個案,來客數及成交比都在水準以上,而到南勢地區則有「進化論」、「大清新世界」等個案,同樣獲得銷售端的良好反應,其中半數以上都是年輕首購族,購屋的地段挑選從買賣建物移轉件數可看得出來,也讓建商樂於在此推出新案。
值得注意的是,與占有一定比例台北客的桃園不同,平鎮多靠區域客支撐房市行情,加上消費型態較為保守,但隨著周邊人口移入漸多及居住觀念改變,管理佳、易於整理的大樓產品逐漸嶄露頭角,不僅銷售數字大有斬獲之外,成交價格也相當穩定。

平鎮雖新案供給量有限但自住買盤強勁,2017年不少個案都獲得極佳的銷售成績。(圖為「慕光」實景照)
擁有完備機能的龍安生活圈,是北桃園2017年相當指標的房市區段。

青埔回歸基本面 市況顯著回溫

2017年另一個南桃園的熱點在青埔,或許和前些年的瘋狂市況仍有巨大差距,不過隨著建商在價格接連退讓,讓不少個案價格回到合理的區間行情,以A19站為例,不乏每坪20~22萬元的首購產品,外圍地區甚至回到1字頭的水位,對於一個具備捷運及發展願景的地段,自然會吸引自住買盤目光,周邊「璟都HOME1」、「巴黎線上」去化皆相當順利,而新潤機構即將開案的「明日朗朗」,產品設定24~6坪的小坪數格局,希望延續前一期「明日禾禾」的銷售好成績。


龍安地區 受惠於比價效應

確實,就先天客觀條件,青埔具備捷運、重劃區、公園及重大建設,發展契機一直相當受到看好,區段價格經過盤整、回溫,加上桃園長期欠缺大眾運輸系統,現在有了機場捷運線,自然有其高度議題效果,特別是大環境仍處於低利率對自住客層有利,也造就青埔於2017年展現不錯的銷況。
北桃園雖整體銷況略遜南桃園,仍有區段表現異軍突起,它就是龍安生活圈;龍安生活圈房市向來以自住需求為導向,少有投資客蹤跡,使得行情不會偏離受薪階層可負擔的範圍,加上多為標準坪數產品,總價門檻不至於過度膨脹,對於首購或首換民眾都是置產的有利條件,區段本身機能發展成熟更是難以取代的居住優點,且經過這兩年的波段盤整,區域行情與先前高點大略已下修2成上下,線上新案開價多在每坪20~25萬元的區間,約是中路計畫新案的7成5至8成價,「合遠家悅」、「昭揚家」、「昭揚君鼎」都是代表個案。

內壢具備充足機能及親民房價,成為2017年桃園房市的當紅炸子雞。
青埔A19站周邊個案銷況普遍不錯且皆為自住客層。

首購案大爆發 台中重劃區精銳盡出

根據最新資料統計顯示,台中市2017年第3季不動產買賣登記棟數為9,844棟、前3季買賣登記棟數達2萬8,926棟,已達2016年的88.3%。由於第4季是傳統購屋旺季,由目前各項指數均朝正向來看,2017年整體買賣登記棟數有望突破2016年的成交量,多個購屋熱區支撐台中房市溫度,締造正成長的買賣佳績。
為促進台中海線地區發展,台中市府頻頻出招,包括海空雙港計畫、市港合作等政策,打造台中港與清泉崗機場成為對外發展門戶,加上已動工的「三井OUTLET PARK 台中港」,即將於2018年完工開幕,重大投資陸續到位,海線雙港副都心的市政願景指日可期。
海線最先進場的為遠雄集團,複製三峽、林口的造鎮模式,開發已來到第5期的「遠雄之星6」,房價從首期的12萬元左右,來到現在已達15萬元,增值效益明顯;全台最大的營建業者─寶佳機構,也陸續在台中港特定區市鎮中心布局,目前手握逾5千坪土地,包括勝美、和築、佳鋐建設等,短期內推案戶數可望達700戶,讓年輕購屋族群,能在此區重大建設開跑時,搶先入住高品質住宅區。

大毅建設北屯區熱銷推案「讚幸福」,此為3D示意圖。
已動工的「三井OUTLET PARK 台中港」,即將於2018年完工開幕。圖片提供/三井OUTLET PARK 台中港

北屯區 交易熱度不減

而隨著台中鐵路高架捷運化(台鐵捷運紅線)第二階段預計2018年10月通車,以及捷運綠線預計2018年底試營運、2020年全線通車,北屯區交通建設已陸續到位,在磁吸效應發酵下,近幾年北屯區已成為台中人口移入最多的區域,吸引愈來愈多建商爭相插旗北屯新興重劃區,包括捷運機場總站特區、單元12等熱門區段。
北屯區在2017年始終穩坐交易熱區前三名,包括有台中小天母之稱的11期重劃區,或是首購天堂-廍子、新光重劃區等,也都隸屬北屯區範圍或是與其交界處。在北屯區推案建商則有包括大毅、惠宇、龍寶、國泰、鉅虹、總太、櫻花建、登陽等建商,品牌建商對於北屯區推案均不缺席,顯示對此區重視之程度。
單元二重劃區被定位為豪宅聚落,豪宅建商、特色別墅案不斷推陳出新,包括精銳、雙橡園、遠雄、陸府、惠宇等紛紛推出住宅大樓案,近期精銳建設再推電梯豪墅「花悅樹」、雙橡園也有新案「1812」,主打莊園式花園豪宅社區,除了大樓產品外,單元二別墅產品也很吸睛,如聚德建設「心馥綠園」、朝坤「豐簷」、磐興「寬域10」等豪墅產品,身受高資產客戶喜愛,銷售成績不俗。

遠雄建設選在清水推造鎮大案,低總價產品熱銷。
單元二是著名豪墅聚落,建商以綠意、生態概念打造「豐簷」一案,獨樹一格。

高雄鳳山居冠 房價逆勢上漲8%

近來房市買氣回溫,邁入2018年,高雄房地產將如何表現?僑馥建經根據最新實價登錄,統計高雄市2017年1~9月的住宅大樓交易資料,交易量最高的5大交易熱區,分別是鳳山、三民、左營、鼓山、前鎮區。
鳳山更逆勢上漲,從2016年每坪14.9萬元漲到16.1萬元,出現8%漲幅。其中首購區楠梓因大樓交易量僅325件,未擠進前五名熱區。
僑馥建經指出,鳳山區今年1~9月實價登錄筆數已達1892件,交易量可望再較2016年的2123件提升,房價也出現微幅成長,從2012年12.18萬元漲至2017年16.11萬元,5年來出現3成漲幅。
華晨國際總經理蘇永貴分析,鳳山區是高雄人口最多行政區,自住剛性需求穩定,新成屋銷售開紅盤,不少建商無屋可賣,持續看好未來買氣,2018年將順勢推出預售案搶市,如華友聯集團新案「樹粼」、崑庭建設「棋琴19重奏」等,周來人數多。

有傳統豪宅聚落農16與美術館撐盤的鼓山區,大樓成交均價維持2字頭,為交易熱區最高。
高雄交易熱區以自住偏好的房價親民區域為主,顯示已經逐漸回歸市場需求。
僑馥建經根據最新實價登錄,統計高雄市2017年1~9月的住宅大樓交易資料,交易量最大的前五名分別是鳳山、三民、左營、鼓山、前鎮區。

房價親民衝高成交量

三民區以1344件緊追在後,左營區、鼓山區、前鎮區分別也有1275、1225、582件,房價均較去年出現微幅下跌。其中有傳統豪宅聚落農16與美術館撐盤的鼓山區,大樓成交均價維持2字頭,為五大交易熱區最高,但與去年房價相比,年跌幅約6.8%。
前鎮則有重大公共建設齊聚的亞洲新灣區支撐買氣,僑馥建經總經理彭慶指出,新灣區銷售中新案均為豪宅,購屋門檻高,加上蛋黃區屋主通常不願降價,不少買方轉往中古國宅市場,拉低區域成交行情。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,南部房市受房市政策的影響原本就小,因此這2年的價量變化都不如北部明顯,主要是反應傳統自住買氣,交易熱區也都是自住偏好的房價親民區域,顯示整體市場的價量變化已經逐漸回歸到市場需求。