父母房屋移轉子女 買賣+贈與免稅額 最理想

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相較於贈與稅 可降低2~4倍稅款
【陳宥里╱台北報導】辛苦打拼買了房,民眾多半希望提早將房產移轉到兒女名下。理財專家表示,善用每年贈與免稅額再加上買賣是最理想的移轉方式,規劃訂定合理的買賣價格,避免被視為贈與,善用實價登錄備註欄、信託處理,更能確保移轉房產後,孝心親情不走味。

想留房產給子女,善用每年贈與免稅額再透過買賣的移轉,可省下不少稅金。林琨凱攝

移轉房產該透過贈與還是買賣好呢?中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥表示,相對於贈與稅採取累進計稅,稅率最高為淨額的20%,而買賣房產繳交土地增值稅,符合條件者可採自用稅率10%,大幅降低(2倍~4倍)繳納的稅額,因此善用每年贈與免稅額,再透過買賣方式是最理想的移轉方式。


買賣價格須合理

信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示,受贈者的頭期款可善用父母每人每年220萬元的贈與免稅額度,或跟親友借款也可以,但須留意父子間的房產買賣,如果兒子頭期款的來源預計由父親所贈與的金額,應及早規劃,避免「三角移轉」的違規爭議。選擇以買賣的方式轉移房產,須有合理買賣價格才不會被國稅局視為贈與,王進祥建議,價格最好等同合理市價,同時該繳的增值稅、契稅一定也要繳。
父母透過買賣移轉房產給子女,林以德表示,賣價多介於市價跟公告價之間,若此次買賣價格低,恐被國稅局視為贈與,且相對日後受贈者賣房時須付較高的房地合一稅。
王進祥表示,若擔心移轉房產,日後兒女不孝,可善用實價登錄備註欄增加附註條款作為附條件之買賣,載明買賣間的特殊關係或撤銷買賣條件;另外為避免日後問題,也可附註「詳見公定契約的登記以外約定事項」,將撤銷條件另行載明,保護隱私。
林以德表示,將房屋做信託處理,也是確保房屋不被子女做不當處理的方式之一。「絕對不能作假買賣,適度的繳稅才是最大的節稅策略,只是節稅策略應配套合理市價及資金來源與流程而定」王進祥提醒,規劃房屋贈與或買賣,涉及父母子女過戶法律關係之是否允適,及涉及逃漏稅問題,民眾可多問專業人士並多做比較規劃策略而判定之。


移轉房產這樣省很大

●善用每年贈與免稅額,再加上買賣是理想的移轉方式
●規劃訂定合理的買賣價格,避免被視為贈與,價格最好等同房屋評定現值
●考量受贈者日後對房屋的運用,若此次買賣價格低,相對拉高日後受贈者賣屋時的房地合一稅
●善用實價登錄備註欄增加附註條款,載明買賣間的特殊關係或撤銷買賣條件,避免日後問題
●房屋移轉後做信託處理,確保房屋不被子女做不當處理
●不作假買賣,適度的繳稅才是最大的節稅策略
資料來源:《蘋果》採訪整理