公園如泡影 土地未來恐改變用途

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都市計劃圖與Google map對照 破解假公園
公園宅 你買對了沒?
「買公園宅就對了!」翻開報紙、點開手機,除了捷運,公園宅可算是最吸睛的房屋廣告,但冠上公園的建案名稱,真的就是公園宅嗎?本期《地產王》徹底解析公園宅,教你如何挑選公園宅。
採訪╱黃立宇 攝影╱彭仁義

大安森林公園佔地近25.9公頃,周邊多為北市頂級公園豪宅,房價傲人。

【黃立宇╱台北報導】看著這一片綠意盎然、公園美景,正幻想未來帶著小孩、牽著小狗,或散步或坐臥草地,享受林間野餐的愉悅景象……,很抱歉,《地產王》得提醒你,眼前的「公園宅」不一定是公園。

公園不僅有綠地,通常也有運動場,屬於全齡化設施。彭仁義攝

從都市計劃公共設施的角度看,公園、綠地、廣場、兒童遊樂場及體育場等類別,多為提供開放空間、滿足民眾休憩目的,土地使用分區雖不是公園,但仍有公園之實。反而是目前無開發計劃的公私有土地,或為市場、學校、停車場用地,但臨時種花植草,短暫美化的土地,實為假公園,卻常被冠上公園名。

竹北興富發水公園面對公24公園,屬於靜巷公園。

公園宅成買房指標

記者統計2016年北台灣公共設施面積發現,公園、綠地、廣場、兒童遊樂場及體育場面積佔比偏低,以台北市來說,這類「泛公園」土地僅佔公共設施面積18.57%,新北市更低,僅13.15%。這顯示,北台灣公園綠地難求,「公園宅」已成為買房指標。
或許有讀者會問,雖然使用分區不屬於「泛公園」,但現況是公園,難道不能稱為公園嗎?讓我們以新莊區頭前運動公園為例,公園內有大片綠地、籃球場,還有專屬停車場,但卻只有1/3為公園用地,其他土地未來可能改變用途。東森房屋新莊科達頭前加盟店店長林俊傑指出,其他2/3土地為文中用地,原本規劃為警察局,但遭到周邊居民反對。
那如何分辨「泛公園」與「假公園」?首先找出當地都市計劃圖,可查詢各縣市都市計劃系統網站,或直接搜尋「都市計劃」,即可找到查詢網站。接著對照Google map與都市計劃圖,找出「公園」位置,只要都計圖例為綠色底,並標註公、體、兒字樣,分別為公園、體育場及兒童遊樂場用地,或為桃紅色底,標註廣字樣,則是廣場用地。如附表。


江翠北側重劃區規劃多處公園綠地,可滿足未來居民需求。
奇岩重劃區多為生態公園,保留大量原生樹種。
林口捷運A9站北側有大片綠地,是尚未開發的機關用地。

定位明顯變更性低

確認土地使用分區及公共設施種類後,還不一定能買到真正的公園宅,隨著都市發展,原本的公園可能改建、增建其他用途,而尚未開發成公園的土地,更可能改變用途。專家建議,應選擇定位明顯的公園,未來變更的可能性較低。
以台北市奇岩重劃區5區公園綠地為例,定位為生態公園,保留大量原生樹種,未來變更用途機率極低。創意家行銷部協理李政昌舉中路重劃區為例,該區最大的風禾公園還具有防災公園功能,是全重劃區最重要的公園綠地。

「水美奇岩」隔6米巷緊鄰公園,窗外即見樹梢。