交屋前瑕疵 點交後仍須修繕

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找專業第3方驗屋 避免夜長夢多
【洪子恩╱台中報導】買新房應是快樂的事,但對有些買方來說,交屋卻是惡夢的開始,除了施工瑕疵「成串」出現,較惡質的建商更會利用法規漏洞、資訊不對稱來規避各種責任,專家坦言,《民法》的瑕疵擔保責任僅能給住戶基本的保障,慎選建商更是重要。

建商在看得到的表象很願意花錢,但看不到的地方就不一定了。陳恒芳攝

房子落成、公設點交前,建商餘屋量多寡會形成2種不同的態度,若是餘屋多,建商會希望掌控公設使用權,一般會拖延、不點交給住戶,電燈冷氣開整天,方便客人帶看,罰則也不痛不癢;若是預售時期就熱賣近售罄,則會想盡快點交結案,以免夜長夢多。


公設未點交 電費有爭議

鴻海物業總經理李慶雷表示,買房過戶後即使公設還沒點交,立即開始繳管理費是應該的,不過餘屋較多的建案,建商有可能沒繳、或只繳1戶管理費,電費支出卻全棟住戶負擔,是最大爭議點,「這部分雖不公平,但法規尚無定論,端看住戶、建商怎麼攻防。」
水電、機械、消防等設施都是專業,如果建商口碑優質,1天內點交尚無須擔心,因為出問題他們會修復到底;若是口碑不明,最好花錢請第3方專業單位來檢驗,以免日後付出更大代價,許多社區被查出數十、上百項缺失,花「數年」才完成點交的不在少數。
萬一管委會不察,在快速點交後發現房子陸續出問題,還是有些轉圜空間,台中市消保官謝明謙指出,即使建商已點交,《民法》上的「物之瑕疵擔保責任」在5年內仍有效力,不受保固期的限制,建商仍須處理交屋時就存在的問題。


建商拒修繕 可延長保固

請第3方單位驗屋,他們會依據竣工圖一一查驗,如避雷針未確實接地、電線線徑不足等常見問題,族繁不及備載,不過也有列出缺失,但建商沒有能力、或無意願再修繕的案例,李慶雷表示,這時應向建商爭取賠償價金、或是延長保固來因應。
不過坊間也有知名建商,對於施工缺失不應不理,直到上法庭敗訴才願意修、或是不履行賠償判定。
李慶雷提醒,住戶一旦與建商決裂,最後可能什麼也得不到,這是非常現實、卻常有的狀況,「以理性的態度與建商談,是很重要的原則。」


請第3方單位驗屋,可以一次釐清所有施工缺失。
交屋時就存在的問題,即使過了保固期,依《民法》建商也有修繕責任。
當建商聲稱無法修繕,就應爭取賠償或延長保固。

【專家意見】消防安全 不可妥協

上法院曠日廢時,與建商鬧上法院的案例中,獲判1~2百萬元的例子極為少數,通常社區只能獲幾萬元的賠償,因此現實狀況是許多建商不怕你告,遇到不良的建商要有「小虧」的心理準備,討價還價同時也需委曲求全。但在消防安全相關的瑕疵,仍必須盡力爭取。

鴻海物業 總經理李慶雷