繼承、贈與不動產 日後出售恐課重稅

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【王鈞生╱台中報導】年輕人買屋大不易,近年從富爸爸手中取得房子的比例愈來愈高。不過,移轉不動產方式有3種,買賣、贈與與繼承哪個最能節省稅賦?專家表示,繼承移轉最單純,贈與的成本最高,須善用基本免稅額、每年分次贈與,並且須連同子女未來出售時機點考慮在內。

向長輩取得房屋,有繼承、贈與、買賣3種方式,得留意稅率以及後續出售的稅賦差異。陳恒芳攝

近年台灣不動產繼承、贈與不動產比例不斷拉高,根據內政部統計,從2008年合計的13.6%、增加到今年上半年24.8%,等於平均每4件房地產移轉,即有1件是透過繼承或贈與取得。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,主要受到高房價與政策的引導,近年移轉方式一路增加的只有繼承與贈與,也代表向長輩取得不動產將取代部分購屋需求。
比較「繼承」、「買賣」、「贈與」方式,其中繼承轉移登記運作模式最為單純,且基本的免稅額對多數家庭都足夠。而「買賣」及「贈與」主要差別在於,買賣的土增稅可使用一生一次自用住宅稅率、但贈與則無法,還得被課徵高額贈與稅率,整體來說買賣方式相對划算,也可同時並行使用。
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒:「為了避免假買賣、真贈與,親人買賣雙方得留有金流、還款等證明文件,否則會被政府視為贈與行為而追稅,尤其是移轉給未成年者。」


不管透過何種方式取得房產,依照房地合一上路後的規定,自住6年即可有免稅額,相對划算。
年輕人購屋大不易,透過繼承或贈與取得的房地產佔了總移轉逾2成。

自住持有6年 享400萬免稅額

以贈與方式移轉房產必須負擔贈與稅及土增稅,相對起來成本最高,常見的變通方式則屬「分次贈與現金」、「分割贈與房產」,運用父母每人每年220萬元贈與免稅額,提前規劃分年贈與下一代購屋,若是子女當年婚嫁,還可再增加100萬元贈與免稅,黃昭閔補充,也可先替子女支付購屋頭期款,而後申請20年房貸,在每次免稅額度內,慢慢攤還房貸。
至於未來出售時有何影響?因繼承與受贈無明確的買賣金額,購屋成本以房屋評定現值及土地公告現值來計算,2016年後房地合一稅上路後,出售房產得按照市價課稅,一個是市價、一個是評定現值,一來一往稅率也會非常高,黃昭閔建議,登記後的自住持有時間應拉長至6年,可享有400萬元免稅額。


【專家意見】自住長期持有 才划算

有些富人為了節省遺產稅,會將房產貸款、拉高負債比,但繼承房產的稅基為評定現值,根據房地合一稅規定,未來子女出售時則會依照市價課稅,負擔也不小,須再細算評估。不過,不管何種方式移轉,只要受贈人能長期持有,且能符合自用住宅規定,將相對划算。

正心不動產估價師
聯合事務所所長
黃昭閔