建商二次施工 買方可尋消保體系求償

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屬違章建築 舉報勒令拆除
【洪子恩╱台中報導】不少建商在建案取得使照後,進行「二次施工」,好讓社區更有賣相,一旦被民眾檢舉、或政府查獲,就會被勒令拆除,不過拆除費用到底該建商出、還是住戶自行認賠?專家表示,雖然拆違建「認屋不認人」,但民眾可循消費爭議途徑,勇於主張要求建商善後。

建商貼心幫你做的採光罩,大多算是二次施工。陳恒芳攝

日前台中有棟新大樓,部分住戶認為地下室排煙孔不雅觀,要求建商在風口裝百葉窗,結果被另一批住戶舉報,消防隊實測發現排煙效率低了一半以上,勒令拆除。其實這些都屬於「二次施工」的一環,包括陽台外推、頂樓加蓋都算,種類不勝枚舉,部分建商甚至將之作為銷售賣點,讓消費者有「賺到」的感覺。

把停車格設計在室內,可以免計容積,多數建商會以「二工」方式再把停車位移到室外。

不屬於權狀面積

但「二次施工」算是「違章建築」,不屬於權狀面積,若經舉報即列入排拆程序,也無轉圜餘地,台中市都發局都市修復工程科正工程司戴進財表示,無論消費者購買時是兩廂情願、或不知情,都會排拆,至於求償是屬於「私權」問題,與公法拆違建是兩回事,建議消費者走消保體系與建商談判。
另外,有些透天的停車位在拿到使照前,停車格是畫在1樓室內,或橫停在兩戶前院中間,不過交屋之後卻變成標準的前院停車,戴進財指出,建商會這樣做,主要是停車位不計容積,但取得使照後再變更停車格位置,如此屬於「違規使用」,依《建築法》第73條規範,可處6~30萬元罰鍰、連續處罰至改善。

圖左上、右下處為(紅框處)消防排煙孔,有大樓以百葉窗遮住,結果被勒令拆除。讀者提供

部分情況可解套

若將1樓店面的隔間牆拆除,也屬於「違規使用」,不過違規使用在某些情況下,是可以解套的,戴進財表示,「申請變更使用執照」是簡易而便民的方式,不過像是停車位從室內改到前院的例子,經評估後即使可行,也應繳納代金,彌補建商多蓋的容積。
有些二次施工,如裝飾格柵、太陽能系統等,在小規模施做、不影響他人權益的情況下,可有條件免申請執照。台中市建築師公會常務理事黃文彬指出,以台中市而言,市府以容積獎勵鼓勵裝設綠能設施,加上太陽能板若是鏤空,也不算容積,建商多會在設計階段就放進去,太陽能板下方也能作為晒衣場。


透天將前院上方加蓋露台,也是很普遍的二工方式。
透天產品若採1樓停車、2樓施作人工地盤成為中庭,屬於「做很大」的二工,現在已比較少見。

【專家意見】新建案 多少都會有二工

二次施工不算容積、權狀面積、也不算公設持分,目前新建案多少都會有,若是發現想買的房子有這類狀況,要注意它是否影響結構、消防安全性、外觀、他人權益,排除後再考慮購入。不過可能遭人檢舉而被政府拆除,是這類設施存在的風險。

黃文彬 台中市建築師公會 常務理事