土地市場回溫 房市領先指標現曙光

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2017年迎向第四季,細數去年內有房地合一稅、總統及國會大選,外加兩岸關係緊縮和國際政經局勢詭譎多變,導致全台房市交易量創歷史新低。今年受惠於低價策略,第一季出現的猛爆成長,到了第二季似乎又逐漸熄火,降價節奏出現疲態,第三季又重回觀望氣氛,扣除交屋的遞延落差,住宅市場元氣仍在修復中,全年交易量難破30萬。

瑞普萊坊市場研究部副總監 黃舒衛

而商用市場的交易更受限於高稅、低投報,以及對於外資、壽險業的資本管制,市場只剩自用需求,上半年總交易金額256億元,比去年同期還少36%,全年表現恐創歷史新低。尤其外資目前僅投資兩件,一件是法拍廠房,一件是店面,市場欲振乏力,只能自立自強。
雖然住宅、商用市場交易未見起色,但土地交易卻一枝獨秀。今年上半年上市、櫃公司及重要標售的總交易金額達426億,較去年同期多60%,而第三季才過一半,就完成了超過130億以上進度,直逼第二季全季表現,交易溫度持續升高。
土地交易回溫主要是因為產業升級、擴廠的需求,如:電動車特斯拉供應鏈中的和大工業及蘋果概念股的大立光、玉晶光都在新產品的題材帶動下,大舉購入興建廠房所需土地。嘉理大榮也順應目前零售、物流產業結構性的改變,連兩年購置土地。另一種則是像鴻儒、老四川等傳統產業購地蓋總部的需求在這波價格修正的浪潮中,多有斬獲。另外,一些回流台商或本地企業購置整棟商辦、廠辦的需求雖不在土地成交統計範圍之列,但也促進部分購地合建的交易。總體而言,蓬勃的產業發展加持土地市場健康發展。
更重要的是,雖然建商緩推案、遲開工,但今年土地購買金額已超過300億,比去年同期多出100億,佔總購地金額的56%,顯見投資的意願、信心、動能都復甦。台北市百坪左右的精華區土地已出現多家建商競逐的現象,中南部較去年更有1.5倍的大幅成長,除了北部知名龍頭建商南下布局,大面積重劃區標售狀況也佳,甚至不乏地上權產品標脫。
目前市況尚未脫離谷底,且地方政府對於開發限制趨嚴的前提下,照說土地市場難脫住、商不動產的低迷慘況,但在產業實質需求穩固、地主適度讓利、貸款條件彈性加大的前提下,作為房市推進原料的土地交易頗有領先復甦之勢,預期房市再行修正的時間應該不長。在這段過渡期當中,仍屬買方市場,挑貨、議價優勢大,有購置、布局需求的企業、個人都可把握。