屋況難料 法拍屋 有點交才有保障

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【廖育萱╱綜合報導】價格比市價便宜至少8成的法拍屋確實吸引人,但專家表示,選擇物件及資金估算最重要,建議選擇有點交及拍定後抵押權塗銷的物件,才不會遇到被霸占房屋無法處理的情形,由於無法看屋況,利用旁敲側擊的方式打聽屋況,並考量保證金、尾款、隱形成本等資金,才能購得便宜屋。
有意投標法拍屋的民眾,可由法院、銀行、代標公司等管道取得相關法拍資訊。全國不動產特約地政士楊珺表示,選擇物件時,建議選擇有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。

有意投標法拍屋的民眾,可以上網查詢法拍公告,找尋適合的物件。

法拍屋無法進入看屋

有點交物件,除依法點交房屋給買受人,若有人居住或占用情形,則可以公權力強制執行,若是不點交物件,常發生海蟑螂霸占房屋或有租客等情形,但無法請公權力強制執行,不僅可能要花錢消災,更可能拿不回房屋。塗銷抵押權意指前屋主債權與拍定方無任何關係,若無,拍定方須承受原屋主所有的債務。
上述2點狀況對買方權益影響很大,但都會公布於法拍公告中,只要特別留意即可。李佳芬地政士事務所地政士李佳芬則表示,與一般買房不同,法拍屋物件無法進入屋內看屋,風險高,選定拍賣物件後,建議於開標前親赴現場,了解社區、周邊環境,以詢問鄰居、管委會等旁敲側擊的方式,來判斷物件現況是好是壞。
楊珺表示,曾有拍到凶宅或海砂屋例子,依法院觀點不負瑕疵擔保責任,碰到這種物件只能概括承受,實際上,詢問管理員或鄰居也不一定能知道,網路可能也查不到,法院也不一定會揭露,因此若碰到底價很低,拍很多次都流標的物件要特別注意。
在開標前,除要了解物件,也應評估房價及做好資金準備,天時地利不動產顧問總經理張欣民表示,想知道物件合理價格,除查詢實價登錄,也可向管理員打聽社區最新的成交行情,此外,投標時須先繳底價20~30%保證金,且標定後須於7天內繳清尾款,若屆時未繳清,保證金也會被沒收,陷入青黃不接的窘境。


銀行代墊多為信貸

資金不足的民眾,可接洽銀行代墊尾款,楊珺提醒,最好提前10天向銀行申請代墊尾款,並不是每家銀行都有承作,且因當下尚未取得產權,多為較高的信貸利率,利率6~7%。
投標當日,出價最高的競標者得標,楊珺提醒,有些法拍物件會有優先購買權的問題,法院會在法拍前、後告知優先購買權人,像是地上權人、共用人等,依拍定同樣條件是否要優先購買,如果有人決定要購買,保證金無息退還,若無人主張,該物件才確認屬拍定人,尾款繳清,取得不動產權利移轉證明書後,記得至地政事務所辦理所有權移轉登記,便於向銀行辦理一般房貸。


購買法拍屋,除保證金,標定後7天內要繳清尾款,如需向銀行申貸代墊款,建議至少10天前請銀行評估。
法拍屋物件很可能有海砂屋或凶宅,專家建議,可以詢問社區管理員、鄰居等,打聽屋況。

【專家意見】隱形成本 須先考量

購買法拍屋,除保證金、尾款、相關雜支等費用,若找代標公司,服務費為拍定價的3~6%,會淪落到法拍的物件,屋況通常較不佳,要準備一筆房屋整理費,若為不點交物件,常有人占用、有租客等情形,還要溝通搬遷費,若不幸碰到海蟑螂,費用就會相當可觀,民眾應將上述隱形成本一併考量。

楊珺 全國不動產特約地政士

棄標將扣留 保證金

拍定人得標若棄標,法院將扣留保證金,並再拍賣,如低於原拍賣金額,原買受人應賠償差額及重新拍賣費用。舉例來說,甲以2450萬元得標,已繳保證金400萬元,棄標後,法院再拍時,由乙以2000萬元得標,甲應賠償450萬元差額及相關執行費用,扣除保證金後,還須補足50萬元及相關執行費用。

徐華辰 寬頻房訊發言人