中正藝文特區演傳奇 青埔等接棒

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市區動能移轉 蛋白變蛋黃
中正藝文特區所上演的蛋白哥傳奇,不僅讓業界稱羨不已,更積極尋找下一位接班人,集交通、商場及公共建設於一身的青埔特區,被認為是最有機會再演傳奇的區段。文/陳英寰

中正藝文特區是桃園公認蛋白哥傳奇的代表區段。

若要論桃園前任蛋白哥傳奇,中正藝文特區絕對是眾人都點頭的答案;和其他地區相同,桃園早期發展主要集中於火車站周邊,特別是前站地區,沿著中正路往北經過桃園大廟、永和市場大約止於慈文路,形成極為密集的機能帶,也是目前通稱的舊城區,那麼,當時的慈文路乃至於大興西路以北呢?當地人稱它「中正路尾」,是一整片連路燈都沒有的農田,而此處正是中正藝文特區的所在地。

發展初期,業界對於中正藝文特區仍存有不小疑慮。
桃園市圖書館總館將以「生命樹」意象為主軸,預計2021年完工啟用。

大桃園豪宅聚落代名詞

發展初期,除了舊縣府以「桃園的信義計畫區」稱之外,業界對於中正藝文特區仍存有不小疑慮,一是南崁、桃園房價不高,北客雖有南下但數量不算太多,二則與大台北重劃區風起雲湧的情況相比,桃園對重劃區題材尚屬陌生,直到2007年第一次土地標售作業,包括麗寶、中悅、昭揚、嘉璟等建商表態競逐,同時創下每坪75萬元的區域天價,中正藝文特區才正式打響名號。
然而,桃園指標豪宅中悅建設積極佈局,為此區定位起了關鍵性的影響,首案「中悅御之苑」一公開就站穩價格新高,加深其他建商信心,昭揚建設加碼聘請名建築師李天鐸操刀,於同德六街旁推出「昭揚乾坤」,隨後「中悅一品」、「嘉璟華爾道夫」、「芙蓉匯」等案先後公開,產品定位皆偏向大坪數,使得中正藝文特區搖身大桃園首屈一指的豪宅聚落。


特區房市效益向外擴張

縱有眾多後起之秀崛起,中正藝文特區近年依舊穩坐大桃園房市龍頭,且有別以往單軌的高級住宅面向,在指標商辦、新興商場、捷運綠線及桃園總圖陸續加入後,機能板塊可望更形完整;代銷業者指出,不僅是特區本身,其向外擴張的效應也在這些年明顯發酵,像是第一圈的莊敬路、經國路等幹道,需求量、房價同樣受到拉抬。
本區另一個焦點桃園市圖書館總館(下稱總圖)今年5月國際競圖評選完成,將由台灣的郭自強建築師事務所與日本的株式會社設計國際團隊攜手合作,以「生命樹」的意象做為建築外觀主軸,預計2018年完成設計、2021年完工營運;這座位於南平路、新埔六街口的桃園市總圖,採地下2層、地上8層的多功能複合設計,兼具電影院、文創商城及主題餐廳等,以複合型為發展方向,其中電影院、文創商場及主題餐廳採委外經營方式,活化各項設施,提供市民多元化服務,市場普遍認為,屆時總圖完工啟用後,中正藝文特區地位勢必更定於一尊。


青埔具備接班雄厚實力

看著中正藝文特區由蛋白哥升級蛋黃之王,各界無不開始尋找下一位接班人,眼下最有實力再創傳奇的,莫過於南桃園的青埔特區;「草比人長,狗比人多」是近來電子媒體戲稱下的青埔特區,但攤開整個區域藍圖,其先天條件確實是北台灣少有,不僅具備高鐵、捷運又近機場,數個重大建設更是擇此為址;去年10月,國泰人壽以每坪98.5萬元及103.1萬元,豪氣標下位於高鐵站前兩塊相連商業地,這也是青埔特區首次出現每坪單價破百萬元的土地,被視為先行指標的壽險業大動作購地,顯見本區發展潛力仍受到肯定。
雖然握有交通區位優勢,但早期本區房市發展並不順遂,主因在於卡在航高限制,建地容積率無法有效使用,加上並無重大利多釋出,建商觀望的多、投入的少,使得2011年前供給量相對有限,與今日百花齊放有很大的落差,直到2013年6月解除限高後,解放了原有滯礙的市況,吸引眾家建商爭相插旗,光上市櫃公司就有新潤(代號6186)、宏普(代號2536)、聯上(代號4113)、太子(代號2511)、華固(代號2548)、富宇(代號4907),其他像是中悦、京懋、宜誠、太睿、璟都、英橋等優質建商,同樣先後推出個案搶市,迅速打響青埔房市知名度。

中正藝文特區由一片農田搖身豪宅住宅聚落。
機場捷運線今年3月通車,確實為當地房市帶來不同氣象。
「華泰名品城Gloria Outlets」是區內重要的大型商場。
2009年落成的多功能展演中心,成為本區重要的地標建築。

價格有感修正買盤回溫

可惜的是,快速湧入的資金行情,隨著央行房市管控措施日益收縮而告終,2014、2015年青埔房市可謂進入寒冬期,人潮買氣急遽衰退,不少預售個案選擇結案提前開工,價格方面也由高點逐步滑落,這波修正期持續到2016年上半年始有觸底跡象,加上先前預售個案陸續成屋,成交量也跟著迅速回穩。
海悅廣告業務部副總經理林俊榮強調,受到資金行情衰退、央行政策干擾,直到去年利空始逐步出盡,買氣隨即由冷轉熱,接下來勢必回歸區域基本面,尤其今年3月機場捷運線通車後,確實帶來不一樣的質變,特別本區新案供給量穩定、價格區間廣,不同預算的購屋民眾,都能找到適切的產品型態,且重大建設及民間投資案接連到位,房市仍充滿高度期望值。
由房市型態來觀察,從早期宜誠的「青埔市」開始,北客便一直扮演著餘屋去化的重要動能,加上去年買氣回溫、自住需求走揚,比例更是快速攀升,和前些年的資金虛胖行情比較,目前區內短期炒作已成絕響,以往對價格抗性較高的區域客,成交比例也有拉高趨勢。

A19站周邊未來數年重大建設將先後落成。
桃園市立美術館確定落腳於青塘園旁。
具備交通、商場及公共建設的青埔特區,被視為桃園蛋白哥傳奇的候選者。

重大建設多落腳青埔

被視為航空城點火機制的國際會展中心,確定將於A19站北側商一用地興設國際世貿中心與國際會議中心;此外,同為A19站附近的青塘園旁「公十三」公園用地,桃園市立美術館也確定落腳,並與中正藝文特區的桃園市立總圖書館相互呼應,形成大桃園南北兩個重要藝文地標。
桃園市立美術館占地3.5公頃,樓地板面積超過8千坪,預計投入規劃設計費7千萬,總工程經費預估22.6億元,新建工程委託專案管理技術服務標案已在3月7日決標,預計2022年2月正式營運。
此外,國內產業面臨轉型之際,使得總統蔡英文的產業政策備受各界關注,其中落址於A19站旁原「文中三」用地的「亞洲•矽谷」最受各界關注,於去年12月25日掛牌上路後,先期將著重於物聯網與創新產業,並設置創新研發人才交流中心,同時於中央大學八德校地現址增設國際學舍成立語言培育中心,廣納外國人才進入。
不僅如此,桃園市長鄭文燦日前出席餐會時指出,日本的橫濱八景島水族館,投資金額高達200億元,每年可創造600萬人次的觀光人潮,此案確定今年動工,配合華泰、冠德兩大商場以及亞洲矽谷,未來青埔足以讓各界期待。