不動產共同登記 登記人數最好超過3人

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雙方各持分一半 產權難出售
【陳建宇╱高雄報導】高房價時代,獨自負擔房貸難如登天,有不少感情融洽的男女朋友、或朋友會協議一起購屋、共同登記2人名下,但後續也常因感情生變、相處不睦,或是一方無力付款而衍生糾紛。專家建議,不動產最好只登記1個人名下、或是共有人數應為奇數,未來要處理不動產較方便。

情侶購買不動產若採共同登記,感情生變時恐會造成困擾。唐郡威攝

常看到男女雙方在濃情蜜意之時,購入的不動產採共同登記,雙方各持分一半,或是朋友共同投資房產,也採取共同登記。但若日後大家分道揚鑣,或其中一方付不出貸款,甚至人間蒸發,另一方僅有一半的產權,處理起來非常棘手。

若共同登記的其中一方不繳貸款,另一方最好先代繳,以免不動產遭到法拍。

共同共有多屬繼承

不動產共同登記可分為「分別共有」及「共同共有」2種,鴻毅地政士事務所地政士謝志明表示,上述情事多屬於分別共有,持有者有個別的持份比例,而共同共有則多是分配或繼承財產,不一定有協議持份比例。
不動產共同登記衍生的糾紛,常見的是如何處分不動產,地政士林月蓮表示,當持有者為2人、雙方各持份一半的比例,若其中一方繳不出或拒繳房貸,雖然法律上其中一方可單獨出售所持有的不動產比例,而共同登記的另一方有優先購買權,並有10天考慮期,但現實上,另一方常受限於資金不足而無力買下,更少有第三者會願意只承接一半產權。

民眾若合夥投資、想採共同登記,參與投資的人最好在3人以上。

處分房產必須過半

謝志明則指出,根據《土地法》第34之1條,若要處分房產,必須共有人數或應有部分均過半,若應有部分持有2/3以上、人數可以不計,以甲乙2人共同持有1筆不動產,持分比例各一半為例,其中一方想單獨處分不動產並不可行。因此,碰到這種狀況,只能兩造雙方好好協調,共同登記的雙方須一起處分不動產才可行。
謝志明建議,民眾若考慮共同購買不動產,登記人數及比例最好不要是2位各持有一半,這樣常會落入「無解」的狀況,若是情侶、夫妻最好登記在其中1人名下,而朋友間共同投資,登記人數及比例也應避開2人各一半,最好大於3人,未來其中一方出現困難時,可透過多數決方式。


【專家意見】先規劃好退場機制

民眾若想共同登記不動產,盡量避免登記比例剛好一半一半之外,最好事前先簽訂合夥契約或共同投資契約,就算是情侶、夫妻,也應該先規劃好退場機制,並白紙黑字寫下來,未來若發生狀況欲處分不動產,也有個依據,若違反可經由訴訟強制解決。

謝志明 鴻毅地政士
事務所地政士