租違建屋 合約可增列遭拆賠償

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房客不能以擔心遭拆為由終止租賃
【王鈞生╱台中報導】違章建物租金親民,有些租客迫於預算限制,只能選擇違建租賃,不過除了有消防安全的疑慮,更有被檢舉報拆的風險。專家指出,出租違建沒有違法,但房客簽約時最好考量違建被拆的變數,可列入合約內,甚至可因房東提前終止契約要求賠償。

台灣違建多,最常出現在頂樓加蓋,租金親民仍能吸引租客,但也潛藏不少危機。陳恒芳攝

違章建築是指沒有經過主管機關審查核發使用執照、自行建造的建物,在都市也被視為市容毒瘤,更時常發生危險憾事。日前有新竹房客承租違建,沒過多久被主管機關列管拆除,房東還要求7天內須立即搬走,因而引起房客不滿,認為不給緩衝期也不賠償,實在太不合理。


須早1個月告知搬離

以往租賃契約不會特別針對違建衍生的爭議列出條款,但今年新式租約上路後,得要附上租賃標的現況說明書,違建屋無所遁形。
律師蔡志雄表示,違建屋主擁有建物管理處分權,所以仍有買賣使用及收租的權益,但《民法》中終止契約,應依習慣先期通知,要求房客搬離,至少要給1個月緩衝時間,若無法給緩衝時間,房客自然可要求其他補償方式,對房客才比較公平合理。


頂樓違建安全堪憂

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠說,若租賃合約有特別註明,就按合約內容走;如果契約內文並無加註相關的解約和賠償事項,還是得照《民法》的規定,最終還是要以法院的裁定作為依歸。
不過,在租期當中,房客並不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由,要求提前終止租約,不然就是房客違約。
蔡志雄進一步解釋,根據《民法》,如果承租的違建有任何危害到生命安全或健康的可能性,房東得必須接受無條件解約,而房東和房客若對此有爭議,可交由法律裁定是否符合要件,再協商進行額外賠償。
值得提醒的是,頂樓違建,建築的材質及結構較有安全疑慮,尤其防盜、公共消防等安全設施較為欠缺,居住者不容易受到良好之保障,甚至產生生命安全,房客承租「違建」時,應該慎重評估,儘量避免才好。而若知道租屋處是違建,除了可向主管機關打聽是否列為急拆,也可以事前與房東事先協商因應之道,避免日後損失及不便。


違建雖然違法,但未拆除前房東仍可出租,網路待租物件很多。
違建屋況問題多,看屋得多留意結構狀況。

【專家意見】租處遭拆 可索賠

現在拆除違建速度並不快,雖然遭到拆除機率不高,加上新型契約對買賣雙方資訊更加透明,租客自然可事先篩選。較常見的是租賃違建部分遭到列管拆除,房客可依照拆除空間面積及損失,向房東重新討論租賃金額酌減或補償等。

蔡志雄律師