買賣不破租賃 房屋產權移轉不影響租約

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租約超過5年且未公證則不成立
【陳建宇╱高雄報導】房屋買賣很常見,但如果租客遇到房東賣掉房子,難免會擔心自己的租屋權利是否受影響,但專家指出,因為有「買賣不破租賃」原則,只要民眾的租約合法且仍在效期內,並不需要擔心因建物所有權移轉而影響租屋。

租屋合約若在房子產權移轉前簽訂,即受買賣不破租賃原則保護。唐郡威攝

過去時有所聞,當房屋的所有權移轉時,原本承租房屋的租客因為新房東拒絕繼續履行原有的租約,導致雙方產生法律訴訟。住商不動產農十六文信加盟店店東邱永發表示,《民法》裡有所謂的「買賣不破租賃」原則,所以承租人絕對站得住腳,不必擔心自己的權利會受損。
所謂的「買賣不破租賃」原則,是規定在《民法》第425條第1項:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

就算房子被法拍,新的屋主也必須承接原有的租屋合約。

承租人欠租可解約

所以若民眾在原有的租約時限內,不論房子是交易或被法拍,因為租賃契約是先成立,買賣契約在後,因此承租人的承租權利並不會受損。邱永發也指出,除非承租人出現積欠房租逾2期、且經催繳無效,或承租人利用租屋處進行非法行為,否則並不常發生因房屋買賣而侵害承租人權利的狀況。
不過,新的房東通常會和原房客重新訂定租約,邱永發指出,若新房東對於房屋有其他用途,就必須與原房客協調,多半是以賠償金的方式讓原房客願意提前終止租約。即便租屋合約已到期,原承租人也有優先承租的權利。

商用不動產的租賃期間較長,買賣不破租賃原則也能保護承租人短期營業不受影響。

二房東租約不適用

但「買賣不破租賃」原則也有不適用的時候,昭明法律事務所律師何曜男表示,若承租人是向二房東租屋,而二房東與原屋主的租約內並沒有明文規定二房東可以再出租,那麼二房東與承租人的合約屬於無效合約,房產移轉後新的屋主可拒絕履行承租人與二房東的租約,此時「買賣不破租賃」就無法適用。
另外,《民法》425條第2項也規定,若屋主與承租人的租約超過5年、甚至是無期限,而租約又沒有經過法院公證,「買不破租賃」也不成立。


【專家意見】商業租賃建議公證

買賣不破租賃原則可保護承租方,但若民眾租屋是用於商業用途,最好都要去做公證,因為若租期超過5年或沒有定期限,都不在買賣不破租賃的保護之內,除非合約公證。否則租店面做生意還沒回本,新屋主就要收回房子,沒有保障。

何曜男 昭明法律事務所律師