留意停車位過小 公設面積恐灌入售坪

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車位持分以8~12坪較為合理
【洪子恩╱台中報導】大樓社區的車位面積可謂變化多端,同樣都是只能停1輛車的車格,權狀面積卻小至5坪,多至18坪,其實停車位面積是建商調配社區公設比的重要工具,一般來說8~12坪較為合理,若是過小,就要留意建商可能是把較多的公設面積灌進公設比去,造成公設比偏高。

小基地建築常有公設比過高問題,建商會透過拉高車位面積,來適度降低公設比。陳恒芳攝

民眾購買大樓常會留心「公設比」高低,不過公設比的象徵意義,可能大於實際意義。聖揚開發總經理陳正哲表示,一座大樓社區的公設比要有多少、坪數怎麼灌,建設公司握有絕對的權力,較新的建築都盡量讓公設比維持在30~38%,力求在客戶接受度、建商的報酬率之間達到平衡。

同樣大小的地下室平面車位,在不同建案內、權狀面積卻是大不同。

留意車位權狀大小

針對車位的面積應該要是多少,政府並沒有硬性的規定,因此公設比的高低,建商會透過將公設面積灌進車位來「調整」,意即一般平面車格的實際大小約4坪 ,但權狀面積會更高,因為它還包含部分大公的持分,因此8坪左右最常見。
對於建商而言,車位價格以「個」計算,單坪價低於房價,如台中無論首購或豪宅區,平面車位價格多在100~200萬元之間,但住宅單價卻是數倍的差距,大台中不動產開發公會副理事長王至亮表示,若將公設面積灌太多進車位,雖然公設比降低,但售坪也會降低,因此建商會適度增減車位的公設持分。

就算是同一座社區,建商為了讓不同棟別的公設比一致,車位權狀面積也會有差異。

機車位租用無產權

有時也會出現車位權狀面積暴衝到15~17坪的狀況,通常會出現在基地小的豪宅建案中,建商為了滿足每戶2~3車位的需求,必須挖至地下4~5層,公設比一個不小心就可能「破4」,為了讓公設比維持「3字頭」,比較能符合買方對合理公設比、30~35%的預期,建商反而會把公設面積多灌一些進車位,權狀面積可能拉高到15~17坪。
因此選擇社區,特別是首購宅,不只要留意公設比,更要留意車位的面積是否符合常理。若是機械車位,其面積約平面車位的一半,但權狀面積也會包含持分,須留意的狀況雷同,而機車位屬於公設中的大公,全社區共同持分,也沒有產權,居民是向社區租用,因此無爭議性。


機械車位雖然較小,但和平面車位一樣有共同持分的面積。

【專家意見】建案規劃影響大

每塊建築基地的面積、容積等條件都不同,在規劃設計時很自然會形成或高或低的公設比,對於建設公司而言,利用車位持分去做調整也是兩難,持分太多會不敷公設空間開發成本,太少則導致公設比過高,就看每位購屋客是否能接受建案的規劃與價值。

大台中不動產開發公會副理事長 王至亮