門檻更高 都更危老條例須100%同意

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危老條例 老屋都更GO!
行政院《危老條例》拍板定案,端出租金、容積、稅負多項優惠,盼加速都更,本期《地產王》收集各界專家看法,讓你百分百了解都更新法。採訪╱畢務潔


【畢務潔╱台北報導】《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例)三讀通過,本意加速都更速度,但須百分百同意恐只適合單一產權物件,對於危老建築實質改建幫助有限,台北市則首重老屋整修維護的補助,新北市推動《防災型建築再生自治暫行條例》,同樣對危老建築有容積及持有稅的獎勵。

雙北市老舊建築多,《危老條例》通過幫部分產權單純建築大開方便之門。范厚民攝

行政院《危老條例》是針對經過評估後需拆除重建的30年以上老屋、海砂屋等危險建物,可有1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積獎勵,若在條例實施後3年內申請重建計劃,得再享10%基準容積獎勵,另外地價、房屋稅也有減半徵收補助,若持有2年內未賣屋,最長有12年的減半徵收優惠。

新北市簡易型都更首案「汐止新峰段」已完工,目前正辦理交屋。

適合單一產權物件

法案一出,各界對於須全體土地持有人同意有爭議,《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,根據《公寓大廈管理條例》第13條,若為嚴重毀損、地震後有危及公共安全的建築,無須全體所有權人同意即可立即拆除重建,但現《危老條例》卻須全體同意才能進行改建,門檻反倒較高。
且一般住家產品通常有多位地主共同持有的狀況,較適合單一產權的物件,恐會有圖利部分單一法人、壽險業者持有企業大樓的疑慮,對於實質危老建築改建幫助不大。
東森建設總經理賴建程則認為,該法例也規定重建時得合併鄰接建築物基地或土地辦理,若總面積超過1000平方公尺(約302.5坪)的部分,不再提供容積獎勵,雖本意是加速整合速度,但小基地對整體市容改變不大,以建商角度,小基地吸引力小,儘管有容積獎勵但幫助不大,並不會增加大型建商積極投入都更的誘因。

台北市松山區延壽國宅為海砂社區,已吸引不少建商參與都更改建。

新北簡化都更程序

現階段雙北市對於危老建築則各有態度,台北市著重在整建維護部分,台北市都更處更新工程科科長湯勇循表示,台北市對於老舊建築整建端出許多補助項目,除延續去年補助中低樓層建築更新增設電梯,辦理老屋健檢後如有公安疑慮者,也可申請補助,補助上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%,而且不超過1千萬元,即日起至今年12月29日可申請。
新北市則是推動《防災型建築再生自治暫行條例》,其中有免審議定額容積獎勵50%、重建後地價、房屋稅減半徵收4年等優惠,條例已送至議會審議,而新北市早在2013年就針對老屋推動簡易型都更,簡化都更行政程序。
其中「汐止新峰段」已完工,本月辦理交屋,新北市都更處處長張溫德表示,該案從申請到完工約3年時間,大幅縮短重建時間,目前簡易型都更已有20件申請,8件已取得建照。

《危老條例》祭出房屋、地價等持有稅最長12年的減半徵收優惠。

臺北市老舊建築物
整建維護補助

◎補助內容:補助額度上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%為限,並且不超過1000萬元
◎可申請狀況
.中低樓層建築更新增設電梯
.提供建築主管機關認可之健檢機構的自費辦理勘驗結果,或104年度前因有公共安全疑慮而辦理老物健檢之建築物
.耐震結構須補強建築
◎申請時間: 即日起到2017年12月29日
資料來源:台北市都更處


【民眾意見】建商誠信最重要

合建都更我認為除了一般的租金、搬遷補貼外,重要是分回權利分配必須透明化,建商的誠信最為重要,一般建商只會初期保證,分配糾紛會延到交屋時再處理,反倒會衍伸更多爭議。

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各持己見終破局

雙北市老舊房子多,都更對於一些老舊房屋的結構安全有其必要性,但現階段不少地主往往會拿建物權狀面積來看,但正確來說,應是以持有土地比例來計算,若各持己見最終只會破局。

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