預售屋不蓋了 非買賣方因素 應無息退訂

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延期完工逾3個月可解約
【王鈞生╱台中報導】預售屋有低自備購屋的優勢,不過也有潛在風險,假設建商未如期開工交屋,對買方的保障並不多。《地產王》近期接獲讀者投訴,指在台中購買預售屋,因環境因素導致建商無法開工,建商僅退還訂金。法律專家表示,若是因為不可歸責於雙方的事由而解約,無息歸還訂金即可。

保護老樹喊卡建案成為全台首例,卻引發已購住戶不滿。陳恒芳攝

該案件指的是4年前台中西區知名預售案「新文華」,由興富發建設關係企業、興益發建設所投資興建,最後為保護老樹喊卡停建,成為全台首例。當年建案預售時全數完銷,已購戶310戶大多合意解約返還訂金,但仍有約10戶尚未與建商達成共識。
投訴人黃先生認為,購買「新文華」時,每戶頭期款都超過100萬元,這些年遲未與建商達成共識,主要是認為建商當年早已取得建照,並不是「無法施工」,而是因為跟市府取得交換共識才放棄。


未賠償購屋族損失

「所以按照合約內容,如果不能以總價金比例賠償,至少也要賠償訂金利息(法定年利率5%)。」黃先生指出,建商當時與市府談判,卻從未把購屋族損失納入談判內容,而興益發跟市府取得的「容積移轉」,甚至遠大於原本土地的開發利益,但僅對已購客退還訂金,因此感到不滿。
興富發建設發言人廖昭雄對此表示:「當年建案早已完銷,市府不讓蓋,公司是最大受害者,雖然可以列舉損失,但市府也並非照單全收,也因此多數購屋客都明白其中難處,願意解約,近年針對少數戶別也盡量協商,目前已把訂金交由法院提存返還。」

預售屋眉角多,開工、完工及實際交屋日,都得多加留意,以免權益受損。

留意合約完工日期

根據契約《違約規章》規定,如因法令變更、或其他不可歸責於雙方事由,雙方同意解除契約,應無息償還。根據預售屋買賣定型化契約第12條,因天災等不可抗力因素、政府法令、或不可歸責賣方等因素,可延遲開工,除此之外,賣方應賠償買方利息、解約也須賠付違約金。
信義房屋客戶服務部法務專案經理計代一指出,這算非常罕見案例,該案到底能不能動工、符不符合契約,並沒有實務前例可參考,若有疑慮得交由法院判定。 而一般契約中多會註明開工日期及施工時程,計代一提醒,除非是小型體制不健全的建商,近年較少聽到逾時開工或未完工的案例,建議消費者留意,「除了開工日期外,不少合約完工日期會以『工作天數」取代,容易造成買賣方認知落差。」


【預售屋糾紛大事記】

★2013.3
興富發關係企業興益發建設推出「新文華」預售大樓案
★2013.5
興益發建設欲動工,因老樹問題遲遲無法開工
★2013.9
建商宣布停建、無息退訂,市府提出補償方案給建商,如「容積移轉」、「以地易地」等方式
★2013.11
「新文華」承購戶提告,要求興益發求償,爾後又撤告
★2014.9
建商與市府達成賠償共識,建地轉為兒童公園預定地
★2016.6
建商將剩餘戶數訂金交由法院提存返還住戶
資料來源:《蘋果》採訪整理


【預售屋開工、交屋相關規定】

★未能如期開工、完工
→說明:每逾一日,建商應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期天數超過3個月,視同違約,除了須返還購屋價金外,恐得賠償總價款最少15%違約金給購屋者
★以工作天取代實際完工日期
→說明:合約完工日常見以工作天取代實際日期,容易造成認知錯誤
★取得使照不等於交屋日
→說明:取得使照後,通常仍有內部裝潢等細部工程,通常得再等4~6個月,建商才會通知買方進行交屋,所以完工和交屋可能間隔數月之久
資料來源:《蘋果》採訪整理


【專家意見】可要求利息賠償

預售屋合約眉角多,實務上較常看到的是逾期交屋或是中輟樓,鮮少遇到未開工糾紛,不過若民眾遇到是建商單純無法履行合約開工或完工的話,可按合約要求「遞延損害」,依照已繳價款的萬分之5進行利息賠償,逾時超過3個月則能直接解約。

計代一 信義房屋客戶服務部法務專案經理