「府中後花園」永翠段 江翠下一波戰區

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【特別企劃】在雙北的水岸重劃區中,板橋江翠北側重劃區擁有河岸景觀與濕地公園、64、65號便利交通網、成熟的生活機能,吸引指標建商國美、亞昕、國泰、新潤、興富發、華固、遠雄等紛紛插旗布局,其中以定位綠能樂活特區的AB區永翠段生活氣氛最好,因為鄰接板橋市中心、享受中正路、國光路等生活機能,離板橋富人發源地府中也近,是下一波推案的重點區段,已吸引不少剛性購屋需求。

龍首永翠戰情分析

板橋第一個以「住」為宗旨的重劃區

深耕房市30多年,熟悉大台北發展的房產專家施孝文表示,有別於新板特區的商業定位,江翠北側是板橋區第一個以居住為核心的重劃區,位居龍頭位置的永翠段除了水岸,還包著一座435藝文特區,被稱為新北小華山,區內藝文氣息濃厚、綠地廣大,新潤、亞昕將推出永翠第一案外,訴求「挺青年、住板橋」,還沒公開,詢問度破表。興富發、潤隆、信義也陸續購地,預計開價都會逼近5字頭。「商業的新板」、「生活的永翠」將被形塑為板橋雙子城。


4字頭房價是地板 而非天花板

板橋開發早、熱鬧繁華密度高,所以素地也少。不管首購或換屋都有很強烈的需求,中古屋行情多在5字頭以上,房價有撐;去年「江翠ONE」開出4字頭行情後、打響江翠北側的知名度,卻也讓市場出現「江翠北側的行情天花板就是4字頭」的言論。施孝文直言:「江翠北側總面積達117.5公頃,屬於長條狀的分布,有些地段鄰近市中心、如AB區;有些則位於郊區,地塊環境價值與推案價格都有所不同。」

江翠北側的DE區土地發放時間最早、推案最快,包括「江翠ONE」、「聯上涵翠」都集中在該區,開價每坪約45-50萬元(不含商用部分);消費者很關心新案的價格走勢?施孝文說明,當前可以推出4字頭的建案,多為建商土地取得早、成本相對低,相對低價的產品是可以理解的,「但土地成本高,我認為低於45萬元的個案不太容易出現。」

攤開江翠北側的建商布局圖,包括麗寶、國泰、國美、遠雄等建商陸續在2013年起陸續布局DE區,有建商每坪土地價格取得約140萬元左右,評估市場產品定位,施孝文認為,未來每坪價格至少上看5字頭,坦言「江翠北側4字頭的房價是地板,而不是天花板。」

板橋分區房價參考表

AB區近府中 擁435藝文特區綠意

施孝文指出,老板橋人心中認定的三大核心聚落,包括府中、東南埔墘和東北的江翠,「府中站」是過去舊台北縣政府所在地,從清治道光年間時期林本源家族發跡以來,府中地區就是宗教、商業與政治中心。

江翠北側「龍頭區」的永翠段AB區、享有中正商圈、府中站以及林本源花園等生活與文化資源,區內擁有435藝文特區、板橋國中與國光國小等,靠近原板橋老城區的舊商圈,是當地板橋人心中的市中心,對比台北市來看,AB區就像是大安區一樣的地段定位。

435藝文特區面約5公頃,為近年新北市政府積極打造的藝文特區,區內廣植大型喬木植栽與千坪草坪花園,搭配藝文展覽館、台灣玩具博物館、假日電影院,園區內馬路開放隨意塗鴉,成為假日親子出遊的知名景點,又有「新北小華山」美稱。AB區地段連結435藝文特區,重劃初期即定位在水岸綠能特區,綠地包括重劃區公園、新海溼地、環河公園、國光公園等公,靠近新北最美的休閒橋樑新月橋等設施,堪稱「府中後花園」住宅區,買方的關注焦點也從DE區轉到永翠段,是江翠下一波的主戰場。