買中古屋 遇屋況隱瞞可索賠

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發現瑕疵可要求返還部分價金
【洪子恩╱台中報導】新屋房價貴桑桑,少數地段好、房價便宜的老屋,吸引各路人馬先搶先贏,不過老房子問題多,有些屋主沒有詳實填寫屋況說明書,只在合約末附註「依現況交屋」,專家指出,有這些字樣,不代表房子出問題就能免責,若是簽約時有意隱瞞,屋主仍須負起賠償責任。

台灣都會的住宅大多老舊,多少會有些瑕疵,購買前應仔細檢查清楚。陳恒芳攝

日前台中市有民眾在精華地段購買舊公寓頂樓戶,因房屋價格不高,第一次看屋就草率簽約買下,對屋況未多做留意,而屋主在屋況說明書內的「滲漏水」、「房屋受損」等欄位也勾選「否」、並在合約後註明「依現況點交、不負瑕疵擔保」,交屋之後,買方開始以外牆裂縫、磁磚隆起、頂樓漏水等事由,要求前屋主賠償。
屋主楊先生認為,買方吳先生在當天急著簽約,合約也註明不負瑕疵擔保,雖然簽約後應買方要求,已補貼數萬元現金給對方修理漏水,但交屋後繼續不斷挑房屋毛病,要求解約還要精神賠償。吳先生則聲稱,對方在屋況說明書內有瑕疵的部分皆勾「否」,本就不應該,「尤其是外牆磁磚有破損,理應由楊先生出錢修繕。」

外牆屬於共有部分,修繕責任在於管委會或全體住戶。

買賣方簽約前,應確實核對屋況說明書。
未知屋況漏水而使裝潢損壞,可要求前屋主賠償。

說明書應詳記屋況

信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示,不動產現況說明書,等於是房屋的健檢報告,許多肉眼無法看到的訊息,都必須透過說明書揭露,對於購屋者來說是重要的參考依據,因此填寫宜繁不宜簡。
劉韋德指出,此事雙方都有問題,以買方的主張來說,外牆就算在自己家樓層,仍都屬於共有部分,除非磁磚剝落肇因於屋主裝修施工,否則應由管委會用公基金出錢修復,「而中古屋外牆多少都有狀況,如果情節輕微,法律上並不算瑕疵。」
而《民法》第351條指出:「買受人於契約成立時,知有權利之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」劉韋德表示,若買方在看屋時,就知道房屋外牆有明顯裂縫等狀況,屋主在簽約後即不必負責,「買方在事後主張沒看到外牆的狀況,有些說不過去。」
至於賣方的責任,在於屋況說明書沒寫確實,劉韋德指出,有時屋主是投資客,沒住過也不知道有問題,但仍需要負責,若屋況瑕疵輕微,應返還部分價金,並賠償買方造成的損失,除非情節太嚴重,買方才得以解約。


【專家意見】合約避寫現況交屋

房屋買賣合約,尤其是老舊中古屋,不建議在屋況說明書上寫「依現況交屋」,因為出現過太多爭議,這類爭議到了法庭,法官多會將其認定為「買賣方皆知道的現況」,即賣方若是有意欺騙,即使註明現況交屋,在民法上仍不能免責。

信義房屋客戶
服務部執行
協理劉韋德

老屋買賣須知

●結構
.樑柱的90度角交接處,若龜裂須留意
.牆面、壁面龜裂,多為熱漲冷縮產生,無安全問題
●漏水
.若牆壁、天花板有水痕、壁癌,可判斷為漏水屋
.頂樓戶如果已經油漆整理,可利用雨天時機看屋
.簽約前應先確認屋況充分揭露,確保「知」的權利
●安全
.逃生動線應暢通,消防設備應完整
.外牆磁磚屬於全體住戶共同管理,應確保社區管委會運作無虞,並有定期維護
資料來源:各房仲業、《蘋果》採訪整理