造鎮豪宅撐盤 總銷創329近年新高

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329檔期 高雄推案550億元
房市觀測指標329檔期來囉!高雄推案量達550億元,創近年新高,由指標豪宅「高雄HH」、「遠雄THE ONE」、「御寶」領軍銷售,京城建設更將於美術館推出多達366戶的「美術世界」,單案總銷80億元。今日就跟著《地產王》,來了解高雄房市走向。
採訪╱葉家銘 攝影╱唐郡威


【葉家銘╱高雄報導】去年高雄房市買氣低迷,多數建商開價已逐漸下修,今年年初買氣開始回溫,為房市打下強心針,今年329檔期推案由造鎮大樓與豪宅撐盤,總銷550億元,創同檔期近年新高。鼓山美術館地區與南高雄亞洲新灣區為推案熱區,其中以總銷160億元的大樓案「遠雄THE ONE」規模最大。

福懋建設鳳山區大樓案「綠氧森」分成2期,採高雄厝綠建築設計。
唐郡威攝

去年高雄建物買賣移轉棟數僅3.1萬棟,創歷史新低,與2013年房市高峰相比,衰退28%。觀察近5年建照與使照核發量變化,2015年使照核發戶數已高於建照,去年更出現有3000戶落差。米多司廣告協理蔡宸祐分析,這代表高雄銷售主力轉為成屋市場,多數建商手頭仍有不少待售大樓成屋,預計今明年使照核發仍大於建照。


估使照多於建照

成屋供給爆量、加上數個預售豪宅大樓公開,拉高今年329檔期總銷,推案戶數約3000戶。高市房屋市場調查協會理事長蘇永仁指出,去年總銷440億元,今年達550億元,精華區豪宅、造鎮型產品都有,但大坪數住家甚至豪宅案,因客源相對少,能否順銷待觀察。
329檔期以豪宅最受矚目,新灣區飯店豪宅預售案「遠雄THE ONE」,總樓高達267米,規劃地上68樓超高住家,未來在高雄高度僅次「85大樓」,總銷160億元規模最大。京城建設美術館結構中大樓「美術世界」,規劃逾350戶4房住家,總銷80億元,則是精華區戶數最多的產品。
此外,特色產品也不少,如美術館地區「高雄HH」是南台灣首場普立茲克獎設計師作品,戶戶百坪,每坪最高80萬元;皇苑建設也於同區推出大樓「御寶」,規劃218戶4房,總銷67億元,每坪37~45萬元。


高雄大學地區大樓案「森觀」,規劃地上23樓住家,總銷20億元。
遠雄建設飯店豪宅案「遠雄THE ONE」單案總銷160億元,是329檔期最大總銷案。
「高雄HH」是南台灣首場普立茲克獎設計師作品,每坪最高80萬元。

再下修機會不大

指標的首購產品,則包括新灣區大樓案「三發晶沙」,規劃無邊際泳池、音樂芳療室等20多項休閒設施,戶數近350戶、總銷60億元。楠梓高雄大學地區泰郡建設大樓案「森觀」,戶數近300戶、總銷20億元。
目前成屋庫存量最大的是鼓山、楠梓、鳳山大寮區,泰嘉開發襄理蘇郁超指出,市郊如楠梓與鳳山就算庫存多,但去化量也大,鼓山目前約有1200戶換屋與豪宅成屋待售,賣壓全市最大。
高市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出,過去3年高雄新案價格下修達20%,房地合一與其他房市政策讓地主與開發商拉高持有成本,房價再下修機會不大,今年將盤整1年,市場量增價平。




【專家意見】今年房價預估持平

地價未跌、加上去年房價已下修,但一例一休新法上路,導致不少行業的人事成本增加,並直接影響房地產業,如鋁窗等配件成本提高5~8%,多數建商自行吸收未轉嫁給購屋者,因此今年房價預估持平,但鳳山、楠梓、仁武、小港等市郊,剛性需求仍會撐盤。

卓永富 大高雄市不動產開發商業同業公會理事長

大坪數有下修空間

逾80坪的大坪數住家、甚至百坪以上豪宅,因成屋供給量大,且持續有4房產品完工,預計價格有下修空間。但考量建築與購地成本,整體房價要下滑的難度高,主因在於地價未跌,政府的房市政策將朝地主與開發商課重稅,都會墊高成本。

呂金發 高雄市不動產開發公會房屋市場委員會主委

相對低迷進場議價

過去幾年高雄建商已有共識,申報開工大幅減少,今年1月甚至沒有大樓申報開工。高雄目前成屋待售量僅1年庫存,當申報開工大幅減少,未來幾年供給量必然下滑,自住客在房市相對低迷時期可進場議價,挑選物美價廉的物件。

張明道 高雄市不動產代銷公會理事長

市郊落底市區小跌

過去2年高雄房價已下修約15%,房價已處相對低點,今年高雄仍有數個首購預售造鎮案,導致推案戶數激增。市郊建案價格已跌到成本價,未來降價機會有限,市區過去開價過高個案目前已回跌,即便未來推出優惠,房價僅會小跌。

蘇永仁 高雄市房屋市場調查協會理事長