房屋公設比過低 恐導致車位數不足

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公設過高 建物單價難高人一等
【洪子恩╱台中報導】日前傳出政府擬推動公設不計坪的消息,雖然經內政部明確否認,卻也讓公設比再度被放大檢視。由於住宅規劃不同,同樣屋齡的大樓公設比也會有差異,民眾大多偏好低公設比的建物,但專家建議,只要公設比沒過度偏高,對於公設比不宜太執著,應以符合自身需求為最大考量。

基地規模、建物規劃都會影響公設比。陳恒芳攝

目前建築法規規範8樓以上的建築須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室,因此市面上低公設比的大樓,多是7~10層、地下室僅開挖1層的低矮大樓,常見於郊區首購宅,這類產品雖公設比低人5%,但可能會有停車格不足、休閒設施稀少的狀況。
位於市區的換屋大樓,偶爾也會出現低於30%的公設比。住商不動產台中七期園道加盟店店長謝德亮表示,計算公設比時不計停車格面積,有些對於壓低公設比很在行的建商,停車格可能會畫得特別滿,連帶讓車道跟著變狹窄,停車難度也比較高。


地下室開挖樓層、車位規劃方式,也會決定公設比高低。
為提高居住品質,新社區的1樓多會規劃休閒設施,較少規劃住家。
2005年法規修改後,8樓以上建物須設置雙逃生梯,拉高公設比。

基地小公設恐偏高

大樓若是坐落在狹小的基地,就必須留意公設比是否偏高,特別是台北市土地難找,有不少新大樓基地不到百坪,公設比動輒40%以上,內湖區甚至有棟基地48坪的華廈公設比高達52%,但中南部一般建築基地較大,公設比最高頂多在36~40%。
值得注意的是,即使擁有豐富的休閒設施,公設比也不見得會高,以台中7期而言,絕大多數的豪宅公設比也僅31~34%,意味著公設比還是與基地條件有密切關係。
鄉林建設企劃總監簡志偉指出,有些豪宅基地不大,但為滿足每戶配置3車位需求,仍會開挖至地下5、6層,雖然營造成本、公設比都高,但為維持住宅的質感,都是必要設計。


公設比計算方式

分子:共有部分(扣除車位面積)
分母:權狀面積(主建物面積+附屬建物面積+扣除車位的共有部分)
註1:共有部分=有頂蓋的大公面積(非住家當層)+小公面積(住家當層)
註2:主建物面積=房屋的室內面積
註3:附屬建物面積=陽台、花台、露台、雨遮


【專家意見】公設過低 使用不便

位於市區的換屋、豪宅大樓,偶爾也會有低於30%的公設比出現,不過要特別留意,有可能是因為停車格畫得特別滿,有時會連帶使車道、迴車空間變的較狹窄,停車難度也比較高,所以公設比太低,使用起來不一定方便。

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台中七期園道
加盟店店長
謝德亮