租、管一條龍 新法擬收租享免稅優惠

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房東無須出面 可免空屋租金損失
【王鈞生╱台中報導】家有閒置空屋的人看過來!內政部為了活絡住宅租賃市場,打算建立租賃住宅事務管理人制度,未來房東可委託業者處理閒置空屋,不管是請人代租代管、或是包租,不僅更有保障,還有機會,讓房東省麻煩、又添利多。

政府欲制定租屋專法,引進代租代管的專業服務,讓租屋市場更有效率。陳恒芳攝

已送交行政院審查的《住宅租賃市場發展條例》,被列為優先法案,力拼立院三讀通過。政府計劃將租賃住宅的專業服務「法制化」,且為了吸引房東將空屋出租,除了租金收入可計入所得稅免稅額外,地方政府也可配合減徵地價稅、房屋稅。


其實,現行租管模式原本就分為「房東自租」、「業者包租」、「業者代租代管」3種。
由於買賣市場冷清,目前不少房仲業者兼做房屋租賃,各有優缺點。包租服務即是房東出租給業者,再由業者招租,有些必須配合統一裝潢,好處是房東可免於空租時的租金損失,常見於學生套房建案,以利產品銷售。

大學城周邊租屋需求旺盛,供給量也大,已有不少業者提供管理服務。

代管仍有欠租風險

代租、代管則是屋主不需要親自面對房客,業者代管期間,若出現房屋空窗期也不會收服務費,但仍會有房客欠租風險。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出,代租則多為首月份租金50%,並不包含後續服務;代管服務費通常為年租金10%,台中各大學旁普遍都有這類管理公司,就表示生活圈租屋市場成熟,一條龍服務省去房東麻煩。


相較起來,房東自租的報酬率最高,但對屋主相對麻煩、容易有溝通糾紛,還得負責修繕設備,適合時間多的專職房東。住商不動產南區愛買加盟店業務經理謝家欣指出,若出租戶數少,屋主自然可以「親力親為」,但若找代管公司協助,相關管理費用則會降低租金投資報酬率。
不過,台灣人口老化嚴重,高齡住宅所有權人將會愈來愈多,高齡房東管理能力下降、且住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛不少,導致屋主不願或無法釋出房屋至租賃市場,因此政府將推動立法,鼓勵房東委託專業人士代為管理出租,未來租屋市場可望更活絡。


【專家意見】包租留意稅率風險

當房東收租金是國人偏愛的理財方式,不過,房東通常擁有多屋,必須先考慮稅率的風險,尤其近年針對非自用稅率房屋稅年年調整,加上日常管理費用,對於租金投資報酬率也會產生影響。

謝家欣 住商不動產
南區愛買加盟店業務經理