簽技術合約 恐涉偽造文書及詐欺罪

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建商抬高房價簽技術約屬違法
【陳建宇╱高雄報導】買賣房屋會簽訂合約,但有些買方為了取得更高額的貸款,因而與賣方共同造假、擬訂第2份合約,也就是俗稱的「技術合約」。律師提醒,製作技術合約有許多風險,還可能揹上偽造文書、詐欺等罪名,民眾切勿以身試法。

房屋買賣契約通常只有1份,但有心人士會藉由「技術合約」而申請較高額的房貸。唐郡威攝

日前《蘋果》接獲投訴,投訴人李先生想賣屋但不想找仲介,剛好隔壁鄰居陳小姐想買房,雙方協議以200萬元成交、並由買方認識的代書協助辦理,但陳小姐資金不足,經代書建議,除了原本200萬元的買賣合約外,另外簽了份260萬元的「技術合約」,李小姐據此向銀行申請更高的房貸。
但沒想到李小姐反悔不買,擅自向代書取回訂金,李先生想向代書取回權狀,代書卻因沒有收到服務費而遲遲不願歸還,直到揚言提告才順利拿回權狀。

為避免技術合約衍生糾紛,消費者買賣中古屋最好找有品牌的仲介公司。

目前皆須實價登錄

這個案例第1步就違法,首先是為了「取得高額貸款」,而出現的第2份合約,也就是俗稱的「技術合約」。昭明法律事務所律師何曜男表示,技術合約與實際買賣並不同,已涉及偽造文書,此外,由於目前房屋買賣都必須進行實價登錄,還可能多1條「使公務人員登載不實」的罪名。


買賣雙方皆負刑責

此外,技術合約以不實的價格向銀行申請貸款,住商不動產法務協理吳光華指出,這也涉及詐欺。而賣方因為買方拿不出足夠的錢而同意製作技術合約,同屬共犯,何曜男表示,一樣會被追究刑責。技術合約也會出現在新建案交易。何曜男提醒,少數建商為了拉抬房價,會和特定客戶簽署技術合約,但同樣違法,民眾不應配合演出,以免惹禍上身。
這起破局交易的第2個爭議是代書失職。何曜男指出,若雙方已經簽訂合約而買方反悔不買,未經雙方合意解約不可擅自讓買方取回訂金,因為買方不履行合約,賣方可以沒收這筆訂金,讓買方自由取回就是違背職務,造成賣方損害。而買賣不成,代書可以主張為其所付出的勞務收取相當的服務費,但即便沒有收到代書費用,也沒有權狀的留置權。
消保官並不會受理這類糾紛,因為中古屋並非是企業經營者賣給一般民眾,沒有定型化契約,何曜男建議可委請區公所的調解委員出面調解,藉由公權力介入,或者寄發律師信或存證信函,對方感受壓力、較容易解決。

中古屋買賣的糾紛,可由區公所的調解委員會協助解決。

【專家意見】賣方須繳更高稅額

簽定技術合約會涉嫌偽造文書、詐欺等項目,對賣方來說,技術合約更是百害而無一利,除了自己變成共犯,新的年度課徵財產交易所得稅時,也因為技術合約提高房子的售價,反而會讓賣方繳交更高額的稅負,完全無法從中得利。

何曜男
昭明法律事務所律師

技術合約相關罰則

違反法條╱刑責
●《刑法》第210條偽造文書罪:5年以下有期徒刑
●《刑法》第339條詐欺罪:5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1000元以下罰金
●《刑法》第214條使公務人員登載不實罪:3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金
資料來源:昭明法律事務所、《蘋果》採訪整理