二房東轉租 須對房東與新租客負責

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新租客房屋損害 由原承租人處理
【王鈞生╱台中報導】不少租屋族會找人合租房屋節省租金,但若遇上室友因故搬遷,就得另找租客分攤租金,也就順理成章變「二房東」,相對也有不少潛在風險須留意。專家提醒,得仔細了解新租客背景,並先取得原房東同意,不然容易變成「夾心餅乾」。

租屋族分租整層住家,常會遇到室友搬遷,若把空屋轉租得留意相關契約責任。
陳恒芳攝

日前新北市板橋就發生一起轉租糾紛,承租人將其中1間雅房分租給一對從紐約來台的老外情侶,沒想到新租客不僅不遵守住房規定,生活習慣還相當不好,入住2個半月後,室友最後忍無可忍,返還租金及押金後才把這對情侶「請走」,留下的屋況殘局還得自己收拾,可謂得不償失。

中古社區常整層出租,租客若有毀損、破壞等行為,房東可依法提出告訴。

須先告知原房東

從法律層面來看,轉租後的「二房東」,得同時對原房東與新租客負責,潛在不小風險。根據《民法》第444條規定,新租客所產生的房屋損害,得由原承租人處理,因為只有原承租人與房東是一般租賃契約關係。台灣房屋法務羅珮瑄指出,由於房東不因房客轉租而有租賃關係,因此轉租後產生的糾紛,對於承租人比較吃虧,容易面臨兩難困境。
承租人也可不是想轉租就轉租,得留意是否是「合法轉租」。依照《民法》443條,未經出租人同意的情況下,承租人不得將租賃物轉租給其他人,但如果租賃物屬於房屋的話,房客可以將一部分的房屋轉租給別人。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意說:「建議先行告知原房東,不僅表達尊重,也可再次確認契約是否有不得轉租的規定。」
另一方面,由於房東並無跟新租客有租賃關係,若是房租調漲或是契約更動,也得由承租人進行協調,取得雙面同意,羅珮瑄建議,轉租後還是得跟新房客訂定契約,才能保障自身權益。


二房東常見問題

糾紛╱說明
●未取得原房東同意
若租賃房屋的契約沒有列出「不得轉租」等規定,房客可將其中一部分轉租;若是土地、或整層轉租,則一定要房東同意
●原房東增加租金
得由承租方協調其餘房客,同意後增收合理租金即可
●新租客遲繳租金
二房東仍須定期繳納租金給原房東,另外再依法要求新租客給付應繳之租金,若積欠租金到達2個月後,即可取消雙方租賃契約
●新租客搞破壞
可蒐證後向新租客請求民事賠償
資料來源:《蘋果》採訪整理


二房東轉租注意事項

對象╱解答
●原房東
◎事先取得房東同意,確認契約註明雙方同意
◎一般租賃契約僅能轉租部分空屋,不得轉租全部租賃物
●新租客
◎訂定新契約,內容比照一般租賃合約
◎租約詳擬公共區域電費、水費負擔方式
◎大致了解承租客的身分背景、租屋動機
資料來源:《蘋果》採訪整理


【專家意見】先檢查原始契約租期

在外租屋常碰到室友搬離、得自行再找租客,尤其在大學生活圈附近最常見,建議二房東還是要先查看與原房東的契約書,看看是否有「不得轉租」的規定,並留意轉租簽約日期不得超過原始契約的日期,否則日期不同步容易產生糾紛。

楊乾意 中信房屋 中彰投駐區經理