讓利風延燒 金雞年房市顯學

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【葉家銘╱高雄報導】去年高雄建物買賣移轉棟數創縣市合併歷史新低,為刺激買氣,已有不少建案打出區段最低價,號稱「有感」促銷。今年依2014~2015年申報開工統計推算,含預售新案預估將供給上萬戶大樓。市場評估,這股讓利風潮將延續,成為雞年的房市顯學。

今年估算大樓供給近萬戶,主要為45坪內的首購與首換宅。

金雞年 萬戶新屋亮相
揮別房市慘淡、交易量再破底的猴年,金雞年來報到!依過去申報的開工紀錄,今年預售案加成屋案,近萬戶新屋供給,包括京城、三發、鼎宇、遠雄、城揚等建商,都有指標案將在今年亮相。採訪╱葉家銘 攝影╱唐郡威

高雄鼓山區美術公園旁的新成屋大樓「沐之森」規劃2~3房,是今年的主流產品。唐郡威攝

去年受稅制、政策衝擊,全台許多地區的建物買賣移轉棟數創歷史新低!過去高雄房價分布為市郊1字頭、市區2字頭,精華區3字頭,如今出現鬆動,部分建商降價搶市,如漢神巨蛋商圈大樓案「M1精品」,每坪18.8萬元起,基地近捷運市議會站與美麗島站預售案「郡都JR」,更推出每坪19.8萬元起的破盤價。


仍有建案打破盤價

高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖指出,今年高雄仍將有建案打出破盤價,但主要是低樓層、採光較差的戶型,或是買氣較弱的大坪數建案、若單案總銷量又大,會推出廣告戶因應,但更多新案將會嚴謹控制房屋總價帶,精華區以700~1000萬元的2~3房小宅為主,郊區則是總價千萬元內的大3房或小4房。
高雄市房屋市場調查協會理事長蘇永仁分析,2013年7月1日起,高雄建物容積移轉獎勵最高上限,從30%調降成20%,當時有不少建商搶照,光是該年6月單月申請就高達241件,這波搶照潮的推案供給,預估在2016~2017年逐漸發酵。蘇永仁表示,今年推案量約萬戶,包括京城、鼎宇、聯上、泰郡、堅山、城揚等指標建商均有新案,其中以京城建設4個大樓案、逾800戶,總銷粗估171億元最具規模。


329指標豪宅將公開

京城今年最大案為鼓山區美術館北段的青海段61地號,戶數361戶,總銷81.7億元。另3案分別位在苓雅區捷運五塊厝站周邊、左營高鐵商圈與漢神巨蛋附近,主力坪數45~90坪,多為首換與換屋產品。
不過,除了首購與首換型產品,今年仍有指標豪宅將公開,包括位於亞洲新灣區的遠雄建設飯店豪宅案「遠雄THE ONE」,與基地位於美術館地區、南台灣首場普立茲克獎設計師作品「高雄HH」,都將在329檔期前後公開。


今年橋頭高雄新市鎮有亮點,鼎宇建設將推出首棟大樓「森之丘」,預計第2季進場。
京城建設集團今年將推4棟大樓,總銷粗估達171億、約800戶。
遠雄建設的飯店豪宅案「遠雄THE ONE」,總銷160億元,預計329檔期公開。


仁武/小港/鳳山 1500萬買透天有找

【葉家銘╱高雄報導】過去高雄人對透天厝情有獨鍾,但近幾年因地價連番上漲,別墅案已大幅減少。今年大樓供給可能破萬戶,相較之下,推估透天厝不到300戶、並集中在仁武、小港、鳳山與其他第3環郊區生活圈,多為總價1500萬元內的首購與首換產品。

透天別墅在南部仍有一定買氣,但目前推案量不大,主力總價1500萬元。

僅佔整體推案15%

據高雄市不動產開發商業同業公會統計,近年來透天開工量已從2012~2013年650~700戶高點,近3年銳減剩250~350戶,僅佔整體推案的15%。公會理事長張永義指出,主因是地價過高,過去市郊開發商主攻透天厝,卻也陸續轉推大樓,別墅愈來愈稀有。
透天稀有若總價合理,往往能開出紅盤,去年12月位於仁武仁雄商圈別墅案「得邑希真」,公開18天銷售15戶。豐綵國際副總高清儉表示,透天厝在中南部仍具一定吸引力,民眾偏愛總價1500萬元內、地上3.5~4.5樓的別墅。


集中在第3環郊區

今年透天案將以仁武、小港、鳳山與市郊第3環生活圈為主,高雄市房屋市場調查協會理事長蘇永仁分析,市區仍有別墅案,但規模小、僅6戶內,鄰近市區的仁武、小港與鳳山區,推案規模也小於20戶,「造鎮別墅案幾乎消失,只能往燕巢、岡山、湖內、美濃等第3環郊區生活圈去找。」
金旺廣告總經理林旺潭指出,仁武、鳳山、小港等行政區,今年將以總價1200~2000萬元的首換型別墅為大宗,臨路戶型面寬逾5米,前院或1樓可停2輛車,社區型產品則多採1樓停車,「透天厝稀有且保值,仍可吸引原本居住市區大樓的換屋客青睞。」


【專家意見】重大建設支撐房價

地價稅與房屋稅大幅調升,民眾持有成本提高,許多購屋族選擇觀望,造成建物買賣移轉棟數大幅下修。但高市輕軌、衛武營國家藝術文化中心將於今年完工,亞洲新灣區重大公共工程也持續進行,重大建設讓高雄房市有支撐力道。

張永義 高雄市不動產開發 商業同業公會理事長

成交量回升價持平

去年新屋過戶不到5000戶,是近年高雄最差!今年將從個案表現轉成「產品戶型」表現,2~3房、坪數小、低總價產品可望順銷。相較於2013年房價,去年第3季起市區已降2成、郊區降1~1.5成且帶來買氣,今年成交量將回升,價格持平。

戴嘉聖 高雄市不動產 代銷公會理事長

房價將下修3~5%

去年上半年民眾觀望氛圍濃厚,下半年隨政黨輪替後政經穩定,買氣回溫。今年高雄房市因供給量近萬戶,推案多、賣壓大,房價將有3~5%下修空間,但營建成本高、且管銷費用在一例一休新法上路成本增加,價格崩跌機率小。

蘇永仁 高雄市房屋市場 調查協會理事長