套房投資 注意隱性成本

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壓低購買成本是關鍵 租金報酬抓4%以上
【洪子恩╱台中報導】房價高,讓年輕人買不起房子,但是有意投資收租的大有人在,特別是低總價、好入手的套房,最受年輕人歡迎。觀察台中市第2季、第3季的房市交易,套房成交佔比就從6.8%成長至7.7%,專家建議,購買這類產品應仔細評估隱性成本、計算淨投報率,才能準確下手。

套房裝修美觀、配備愈多,就愈能拉高租金。 陳恒芳攝

套房的價值由租金的高低決定,相較於店面而言,增值漲價的空間很小,因此壓低成本成了賺錢與否的關鍵。中信房屋台中科博館加盟店店長黃培源指出,計算租金報酬率,一般會以「年租金扣掉房貸」,除以「自備款加上裝修成本」,得出的結果較於準確。
除了裝修成本,還有些隱性成本是一般人較少注意,舉凡設備維修、房屋每年折舊的攤提,集中管理的代管、代租費用,以及付出的時間成本,都概括在隱性成本中,若要長期經營,都應計入考量。


分租較可增收益

低價購買舊透天、整棟舊公寓來改成套房,租金收益較大,不過此舉對專業和財力的要求也較高。21世紀不動產台中好市多加盟店副店長沈政興表示,小資族可以買下單一公寓、或是2房來翻修成套房,年租金報酬率抓在4%以上,才較有意願購買。
如果只購買單一套房,大多數都是找渣打銀行做貸款,沈政興指出,一般都可貸款5~6成,如果地點好、屋齡新,甚至可貸到7成以上,不過屋主名下不能擁有超過3間房子,否則不符合自住需求,銀行也不會給予寬限期。


打造一間衛浴,約需15萬元。
擁有密集上班、學生族群的市區,是投資套房的不敗地點。
老舊公寓或透天,適合改成套房出租。

年租金投資報酬率概算

計算公式:年租金-房貸/自備款+裝修成本
試算:3.5436萬元/88萬元*100%
年投報率:4%
註:以套房總價130萬元、自備款50萬元、裝潢成本38萬元、房貸每月4047元、月租金7000元試算


【專家意見】信用優良好貸房

套房產品分成純收益型、以及投資型,收益型產品重視租金報酬率,投資型重未來增值潛力,現在小資男女,只要發現套房的租金報酬率高於預期,就很敢買,不過仍要先了解自己的信用狀況,否則買了房卻貸不到款的例子很常見。

21世紀不動產
台中好市多
加盟店副店長
沈政興